Ein Haus aus der Erbengemeinschaft verkaufen, wenn nicht alle wollen

Warum einer allein genügt, um alles anzuhalten

Mit dem Erbfall gehört die Immobilie nicht jedem Erben zu einem Teil, sondern allen gemeinsam als ungeteiltes Ganzes. Über einen einzelnen Nachlassgegenstand können die Erben nach § 2040 BGB nur zusammen verfügen. Für den Verkauf heißt das: Es braucht die Zustimmung aller, und zwar auch die desjenigen, der nur ein Zwanzigstel hält.

Wer blockiert, hat dafür meist einen Grund, der mit Geld nichts zu tun hat. Jemand ist dort aufgewachsen. Jemand fühlt sich übergangen. Jemand misstraut der Bewertung, weil sie von demjenigen beauftragt wurde, der verkaufen will. Diese Gründe lassen sich nicht wegverhandeln, aber sie lassen sich oft entschärfen, wenn die Zahl nicht mehr von einer Partei kommt.

Die Teilungsversteigerung ist der teure Ausweg

Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung verlangen und notfalls die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das ist der rechtliche Notausgang, und er funktioniert. Nur ist er in dieser Preisklasse fast immer das schlechteste Geschäft für alle Beteiligten, auch für den, der ihn anstößt.

Der Grund ist der Bieterkreis. Bei einer Zwangs- oder Teilungsversteigerung kauft man ohne übliche Gewährleistung, oft ohne Innenbesichtigung, und man muss am Termin über einen erheblichen Teil der Summe sofort verfügen. Wer ein Haus für zwei Millionen selbst bewohnen will, geht dieses Risiko in der Regel nicht ein. Übrig bleiben die, die beruflich bieten und entsprechend kalkulieren.

Dazu kommt Zeit. Zwischen Antrag und Zuschlag liegen regelmäßig viele Monate, in denen Kosten weiterlaufen, das Haus leer steht und sichtbar verfällt. Wenn der Streit öffentlich wird, erfährt es die Nachbarschaft über den Versteigerungstermin, der öffentlich bekannt gemacht wird.

Was in dieser Lage meistens hilft

Keine dieser Möglichkeiten ersetzt den Rat eines Anwalts. Sie beschreiben, was wir in solchen Fällen gesehen haben:

• Eine Bewertung, die keiner Partei gehört. Solange die Zahl von dem kommt, der verkaufen will, ist sie für die anderen ein Argument und keine Tatsache. Eine Einwertung, die alle Miterben zugleich beauftragen, nimmt dem Streit oft die Spitze.
• Die Abschichtung. Ein Miterbe lässt sich auszahlen und tritt aus, die anderen führen fort. Das löst den Knoten, ohne das Haus anzutasten, setzt aber voraus, dass die Bleibenden die Summe aufbringen können.
• Der Verkauf an einen Miterben. Wer das Haus behalten will, kauft die übrigen Anteile. Hier ist eine neutrale Bewertung nicht hilfreich, sondern unverzichtbar, weil der Käufer am Tisch sitzt.
• Der stille Verkauf mit Zustimmung aller. Wenn die Entscheidung gefallen ist, aber niemand den Verkauf im Ort besprochen haben will, ist die Vorlage im geschützten Kreis der Weg, der am wenigsten Aufsehen erzeugt.

Was vor dem Verkauf beschafft sein muss

Das Grundbuch weist nach einem Erbfall zunächst noch den Verstorbenen aus. Für die Umschreibung braucht das Grundbuchamt einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Das dauert, je nach Nachlassgericht und Lage des Falls, Wochen bis Monate, und es lässt sich nicht beschleunigen, wenn der Käufer schon unterschrieben hat.

Deshalb ist die Reihenfolge wichtig: zuerst klären, wer erbt und wie es im Grundbuch steht, dann bewerten, dann verkaufen. Wer in der umgekehrten Reihenfolge arbeitet, verliert Käufer an Wartezeiten, die niemand verschuldet hat.

Eine Besonderheit in dieser Preisklasse: Gibt es Vermächtnisse, Pflichtteilsansprüche oder ein Wohnrecht für den überlebenden Ehegatten, muss das vor dem Verkauf geklärt sein, nicht danach. Solche Rechte stehen im Grundbuch oder sollten dort stehen, und ein Käufer dieser Größenordnung prüft das.

Wo unsere Rolle endet

Wir sind Makler und nicht Anwälte. Was Ihnen zusteht, wie ein Pflichtteil berechnet wird, ob eine Abschichtung oder eine Erbteilsübertragung der richtige Weg ist und welche Steuer anfällt, sagt Ihnen ein Fachanwalt für Erbrecht und Ihr Steuerberater. Wir arbeiten mit beiden zusammen und halten uns aus ihrer Arbeit heraus.

Was wir tun können: eine Bewertung vorlegen, der alle Beteiligten zutrauen, dass sie niemandem gehört. Den Verkauf so führen, dass er nicht zum Gesprächsthema im Ort wird. Und einem Miterben, der blockiert, in Ruhe erklären, was eine Teilungsversteigerung für seinen eigenen Anteil bedeutet. Das überzeugt öfter als jedes Argument der anderen Seite.