Eine Villa in Freiburg verkaufen

Die Zweckentfremdungssatzung gilt auch für teure Häuser

Freiburg gehört zu den baden-württembergischen Städten mit einer Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Sie steht im Ortsrecht der Stadt unter der Nummer 22.4. Solche Satzungen werden befristet erlassen und knüpfen an die Feststellung an, dass der Wohnungsmarkt angespannt ist.

Zweckentfremdung heißt nicht nur Abriss. Erfasst sind typischerweise auch der längerfristige Leerstand, die Nutzung als Ferienwohnung und die Umwandlung in gewerblich genutzte Räume. Wer das nicht weiß, hält eine Villa für etwas, das von solchen Regeln nicht betroffen ist. Die Satzung unterscheidet aber nicht nach Preisklasse.

Für einen Verkauf folgt daraus zweierlei. Erstens sollte ein bevorstehender oder bestehender Leerstand nicht unbedacht in die Länge gezogen werden; wenn er sich nicht vermeiden lässt, ist der richtige Weg der offene Umgang mit der Behörde und nicht das Abwarten. Zweitens gehört die Frage in das Verkaufsgespräch, sobald ein Käufer erkennbar etwas anderes vorhat als zu wohnen, etwa eine Praxis, eine Kanzlei oder eine Ferienvermietung.

Dazu kommen Erhaltungssatzungen, und zwar in zwei Arten

Freiburg arbeitet außerdem mit Erhaltungssatzungen, und das in beiden Spielarten, die das Baugesetzbuch kennt. Die eine schützt die städtebauliche Eigenart eines Gebiets, die andere die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, im Sprachgebrauch Milieuschutz. In der Wiehre wurden beide eingesetzt: eine soziale Erhaltungssatzung für das Quartier und eine städtebauliche für den östlichen Teil.

Für einen Eigentümer ist die Unterscheidung keine Rechtstheorie, sondern bestimmt, was genehmigungspflichtig ist. Bei einer städtebaulichen Erhaltungssatzung geht es um Rückbau, Änderung und Errichtung baulicher Anlagen und damit um das Bild des Quartiers. Bei einer sozialen Erhaltungssatzung geht es zusätzlich um aufwendige Modernisierungen, das Zusammenlegen von Wohnungen und die Nutzungsänderung.

Welche davon für Ihr Grundstück gilt, ob überhaupt eine gilt und in welcher Fassung, ist eine Auskunft der Stadt und keine Vermutung. Wir holen sie vor der Vermarktung ein, weil ein Käufer in diesem Segment sie ohnehin einholt und es besser ist, wenn er sie von uns bekommt.

Freiburgs beste Lagen und ihre Käufer

Freiburg ist für seine Größe ein ungewöhnlich teurer Markt, und die Nachfrage kommt aus mehreren Richtungen zugleich:

• Die Wiehre mit ihrem geschlossenen Gründerzeitbestand, nah an der Innenstadt und am Schlossberg. Hier wirken die Erhaltungssatzungen, und hier ist der Käuferkreis am breitesten.
• Herdern und Zähringen im Norden, mit Villen am Hang und größeren Grundstücken. Klassische Familiennachfrage, verbunden mit der Frage nach Schulen und nach der Zuwegung im Winter.
• Günterstal und die Lagen Richtung Schwarzwald: Wald vor der Haustür, ruhig, dafür Fahrzeit. Diese Lagen gewinnen bei Käufern, die ganz bewusst aus der Stadt heraus wollen, ohne sie zu verlassen.
• Käufer aus der Schweiz und aus Frankreich. Basel liegt eine knappe Stunde entfernt, das Elsass beginnt auf der anderen Rheinseite. Diese Gruppe bringt eine andere Preiswahrnehmung mit und erwartet saubere Auskünfte zu Steuern und Erwerbsfragen.

Was in ein Freiburger Exposé gehört

Freiburg verkauft sich über Klima, Lage und eine bestimmte Lebensweise. Das lässt sich konkret machen:

• Die Besonnung, ernsthaft. Freiburg gilt als eine der sonnenreichsten Städte Deutschlands, und in einer Stadt am Hang ist die Himmelsrichtung keine Nebensache. Südhang, Morgensonne, Verschattung durch den Nachbarhang: Das gehört aufgeschrieben, weil Käufer genau danach fragen.
• Die Arbeitgeber: Universität und Universitätsklinikum als größte Arbeitgeber, mehrere Fraunhofer-Institute, Solar- und Umwelttechnik, Pharma und Medizintechnik. Freiburg hat vergleichsweise wenige Großkonzerne und viele gut verdienende Spezialisten, und das zeigt sich in der Art der Verhandlung.
• Der Alltag: Münster und Münstermarkt, die Bächle, Theater und Konzerthaus, die Weinlagen am Schlossberg und im Kaiserstuhl, Sterneküche im Umland. Freiburg ist eine Stadt, in der man zu Fuß lebt, und das ist ein Argument.
• Das Umland: Schwarzwald mit Feldberg und Schauinsland für den Winter, der Kaiserstuhl für den Wein, das Elsass für das Essen, Basel für Kunst und Flughafen. Wenige deutsche Städte haben einen so dichten Wochenendradius.
• Und die Energiefrage. In einer Stadt, die sich über Umwelttechnik definiert, schauen Käufer genauer auf den Energieausweis und auf die Heizung als anderswo. Ein ehrlicher, vollständiger Ausweis wirkt hier besser als ein beschönigter.

Welche Zahlen wir für Freiburg verwenden

Für Freiburg liegt uns keine amtliche Primärquelle mit Quadratmeterpreisen für einzelne Stadtteile in zitierfähiger Form vor. Wir drucken deshalb keine ab, auch wenn Freiburg regelmäßig in Ranglisten der teuersten deutschen Städte auftaucht: Solche Listen beruhen auf Angebotsdaten von Portalen und nicht auf beurkundeten Kaufpreisen.

Belastbar ist der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses für Ihre Zone mit Stichtag, abrufbar über das amtliche System des Landes. Nach § 196 Baugesetzbuch wird er zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres neu ermittelt, eine Zahl ohne Stichtag ist also wertlos.

Was wir mitbringen, ist die Klärung der satzungsrechtlichen Lage vor dem ersten Gespräch, eine Einwertung mit Quelle und Stichtag und ein Käuferkreis über Freiburg hinaus. Ortskenntnis in jeder Straße der Wiehre behaupten wir nicht.