Eine Villa in Heidelberg verkaufen

Fünf Satzungen, und sie liegen über den Villenvierteln

Die Stadt Heidelberg führt fünf Erhaltungssatzungen: eine für Handschuhsheim, dort zusätzlich mit einer Gestaltungssatzung, eine für die Weststadt, zwei für Neuenheim, nämlich für den alten Dorfkern um die Schulzengasse und für den Bereich zwischen Mönchhofstraße und Hainsbachweg, sowie eine für den südlichen Adenauerplatz.

Wer die Stadt kennt, sieht sofort, dass das keine Randgebiete sind. Es sind die Lagen, in denen die großen Häuser mit Garten stehen, überwiegend aus der Gründerzeit und der Zwischenkriegszeit.

Was die Satzungen bedeuten, ist ungewöhnlich weitreichend. Genehmigungspflichtig sind Errichtung, Änderung und Abbruch von Anlagen. Der Abbruch kann untersagt werden, wenn das Gebäude allein oder im Zusammenwirken mit anderen das Stadtbild prägt oder geschichtliche oder künstlerische Bedeutung hat. Und ein Neubau kann untersagt werden, wenn er den städtebaulichen Charakter des Gebiets beeinträchtigt. Nachzulesen bei der Stadt Heidelberg.

Warum das den Preis in beide Richtungen verändert

Für ein sanierungsbedürftiges Haus auf einem großen Grundstück gibt es in einer teuren Stadt üblicherweise zwei Käufergruppen: die, die das Haus herrichten wollen, und die, die es abreißen und neu bauen wollen. Die zweite Gruppe zahlt in der Regel mehr, weil sie den Grundstückswert und nicht den Gebäudewert bezahlt.

In einem Erhaltungsgebiet fällt diese Gruppe weg, jedenfalls dann, wenn das Haus stadtbildprägend ist. Wer seinen Preis daran ausgerichtet hat, was ein Bauträger für den Grund zahlen würde, rechnet mit einem Käufer, den es dort nicht geben darf.

Es gibt aber auch die andere Richtung. Ein gepflegtes Haus in einem Erhaltungsgebiet genießt einen Schutz, den der Nachbar nicht unterlaufen kann: Niemand darf daneben etwas errichten, das den Charakter des Viertels beeinträchtigt. Für einen Käufer, der die Lage wegen ihres Bildes wählt, ist das ein echter Wert, und zwar ein dauerhafter. Das gehört in die Verkaufsunterlagen und nicht in das Kleingedruckte.

Die Weststadt ist zusätzlich Gesamtanlage, und das ist nicht dasselbe

Für die Weststadt hat der Gemeinderat im März 2012 außerdem den Schutz als Gesamtanlage nach § 19 des Denkmalschutzgesetzes Baden-Württemberg beschlossen, als Zeugnis der Gründerzeit. Die Satzung ist Teil des Ortsrechts der Stadt.

Dieser Unterschied wird regelmäßig verwechselt und ist für Sie wichtig. Ein Einzeldenkmal ist das einzelne Gebäude, geschützt bis in das Innere. Eine Gesamtanlage schützt das Erscheinungsbild des Ensembles, also vor allem das, was von außen wirkt. Ihr Haus kann in einer Gesamtanlage liegen, ohne selbst Einzeldenkmal zu sein, und umgekehrt.

Praktisch heißt das: Die Frage, ob das eigene Haus unter Denkmalschutz steht, hat in Heidelberg drei mögliche Antworten, nicht zwei, und jede führt zu anderen Pflichten und anderen steuerlichen Möglichkeiten. Wir klären das vor der Vermarktung mit der Denkmalbehörde, schriftlich, damit ein Käufer die Auskunft bekommt und nicht eine Vermutung.

Wer in Heidelberg kauft

Die Käufergruppe ist hier anders zusammengesetzt als in einer Industriestadt, und das verändert die Ansprache:

• Menschen aus Universität, Klinikum und den Forschungseinrichtungen, häufig mit internationalem Lebenslauf und befristeten Verträgen. Sie entscheiden schnell, prüfen genau und fragen nach Unterlagen auf Englisch.
• Familien aus der Rhein-Neckar-Region, für die Heidelberg die Adresse ist, in der man bleibt. Diese Gruppe zahlt für Lage und Schule und nicht für Quadratmeter.
• Kapitalanleger für Wohnhäuser mit mehreren Einheiten, bei denen die Erhaltungssatzung eine zusätzliche Rolle spielt: in Gebieten mit Milieuschutzcharakter kann auch die Umwandlung in Eigentumswohnungen beschränkt sein. Diese Frage klären wir vor jeder Vermarktung eines Mehrfamilienhauses.

Was in ein Heidelberger Exposé gehört

Ein Käufer in dieser Preisklasse kauft keine Quadratmeter, sondern einen Alltag. Was ihn in Heidelberg überzeugt, lässt sich benennen, und es steht erstaunlich selten in den Unterlagen:

• Die Entfernung zu Fuß, nicht mit dem Auto. Heidelberg ist eine Stadt der kurzen Wege: die Hauptstraße als eine der längsten Fußgängerzonen Europas, die Alte Brücke, der Philosophenweg am Hang über dem Neckar. Wer aus Neuenheim in zwölf Minuten in der Altstadt ist, sollte das mit der Minutenzahl schreiben.
• Die Arbeitgeber in Reichweite. Universität und Universitätsklinikum, das Deutsche Krebsforschungszentrum und das Europäische Laboratorium für Molekularbiologie in der Stadt, dazu SAP in Walldorf, Heidelberg Materials und die Heidelberger Druckmaschinen in der Region. Für einen Käufer, der eine Stelle in Aussicht hat, ist die Fahrzeit dorthin ein Kaufargument.
• Schulen und Betreuung, namentlich und mit Entfernung. Bei international besetzten Haushalten entscheidet die Schulfrage oft vor der Hausfrage. Wer sie im Exposé beantwortet, spart eine Verhandlungsrunde.
• Das Umland als Wochenendargument. Der Odenwald und das Neckartal vor der Haustür, die Bergstraße mit ihren Weinlagen, Schwetzingen und Speyer in einer halben Stunde mit dem Auto. Das ist kein Prospekttext, sondern der Grund, warum Zweitkäufer aus Frankfurt und Stuttgart hier überhaupt suchen.
• Was die Lage nicht hat. Große Markenhäuser, Uhrensalons und Luxusautohäuser sitzen nicht in Heidelberg, sondern in Frankfurt, Mannheim und Stuttgart. Das ist kein Nachteil, aber es gehört zur ehrlichen Beschreibung: Wer diese Art von Stadt sucht, sucht eine andere.

Was wir über Heidelberg nicht behaupten

Auf dieser Seite stehen keine Quadratmeterpreise. Wir haben für Heidelberg versucht, Werte aus einer amtlichen Primärquelle zu bekommen, und sind nicht fündig geworden; die im Netz verbreiteten Zahlen stammen von Portalen und Maklerseiten. Was wir nicht belegen können, drucken wir nicht ab.

Den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück holen wir beim Gutachterausschuss über das amtliche System und legen ihn mit Stichtag vor. Und wir behaupten nicht, die Unterschiede zwischen Neuenheim, Handschuhsheim und Schlierbach aus eigener Anschauung zu kennen. Was wir mitbringen, ist die Klärung der Rechtslage vor dem ersten Gespräch mit einem Interessenten, und ein Käuferkreis, der nicht an Heidelberg gebunden ist.