Bei einer Trennung verkaufen, wenn das Haus der größte Posten ist

Beide wollen verkaufen und haben trotzdem entgegengesetzte Interessen

Das ist der Unterschied zu jedem anderen Verkaufsanlass. Wenn eine Familie umzieht, wollen alle denselben Preis, nämlich den höchsten. Bei einer Trennung kann es sein, dass einer von beiden am hohen Preis gar nicht interessiert ist, weil der Wert der Immobilie in eine Ausgleichsrechnung einfließt, die ihn am Ende etwas kostet.

Das führt zu Verhalten, das von außen unvernünftig aussieht und aus der jeweiligen Perspektive nicht ist: Termine, die nicht zustande kommen. Unterlagen, die nicht auftauchen. Mängel, die plötzlich betont werden. Ein Makler, der das nicht einordnen kann, hält es für Unlust und verliert Monate.

Deshalb gehört die Rollenfrage an den Anfang. Wir arbeiten in solchen Fällen für beide Seiten gemeinsam oder für keine. Ein Makler, der nur von einem Ehegatten beauftragt ist, wird von der anderen Seite zu Recht als Gegner behandelt, und dann ist der Verkauf schwieriger als die Trennung.

Der Stichtag entscheidet über das Geld

Für den Zugewinnausgleich zählt nicht der Wert heute, sondern der Wert an einem bestimmten Tag: dem Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen zugestellt wird. Was danach passiert, ob der Markt steigt oder fällt, ändert die Ausgleichsrechnung nicht mehr.

Praktisch heißt das: Es gibt zwei verschiedene Zahlen, die beide richtig sind. Der Verkehrswert zum Stichtag, der in die Auseinandersetzung gehört, und der Preis, der heute am Markt erzielbar ist. Wer beides verwechselt, streitet über die falsche Zahl.

Diese Unterscheidung ist auch der Grund, warum eine Einwertung in dieser Lage nicht genügt, wenn sie nur einen Wert nennt. Für das Gericht oder den Ausgleich zwischen den Anwälten braucht es in der Regel ein Gutachten mit Bezug auf den Stichtag. Für die Frage, ob und wie verkauft wird, braucht es den heutigen Markt. Wir liefern die zweite Zahl und sagen Ihnen, wann Sie die erste brauchen.

Die vier Wege, in der Reihenfolge ihrer Kosten

Vom günstigsten zum teuersten, gemessen an dem, was am Ende bei beiden ankommt:

• Einer übernimmt und zahlt den anderen aus. Der ruhigste Weg, wenn er finanzierbar ist. Die Bank muss den Übernehmenden allein tragen können, und der austretende Teil muss aus der Haftung für das Darlehen entlassen werden. Das ist kein Automatismus, sondern eine Entscheidung der Bank.
• Gemeinsamer Verkauf am Markt. Beide bleiben Verkäufer, der Erlös wird nach Klärung der Darlehen geteilt. Bringt in dieser Preisklasse fast immer das beste Ergebnis, verlangt aber eine gemeinsame Beauftragung und eine abgestimmte Linie gegenüber Interessenten.
• Vermieten und später verkaufen. Kommt vor, wenn der Markt gerade schlecht ist oder Kinder im Haus noch Zeit brauchen. Verschiebt die Entscheidung, bindet aber beide weiter aneinander, und das ist der Teil, der oft unterschätzt wird.
• Teilungsversteigerung. Der Notausgang, wenn gar nichts geht. Jeder Miteigentümer kann sie beantragen. Sie endet den Streit, kostet in dieser Klasse aber regelmäßig einen erheblichen Teil des Werts, weil der Kreis derer, die bei einer Versteigerung ein Millionenobjekt kaufen, klein und professionell ist.

Diskretion ist hier kein Luxus

Bei einem Verkauf nach einem Erbfall weiß die Nachbarschaft meist ohnehin, was geschehen ist. Bei einer Trennung ist das anders. Ein Inserat mit Preis und Luftbild, dazu zwei Namen im Grundbuch und ein Auto, das seit Monaten nicht mehr in der Einfahrt steht: daraus setzt sich die Geschichte im Ort von allein zusammen.

Wenn Kinder im Haus wohnen oder in der Nähe zur Schule gehen, ist das kein Randaspekt. Wir führen solche Verkäufe deshalb bevorzugt über die Vorlage im geschützten Kreis, mit Einzelbesichtigungen zu Zeiten, die Sie bestimmen, und ohne Objektfotos, auf denen persönliche Gegenstände zu sehen sind.

Was Sie von uns nicht erwarten sollten

Wir sagen Ihnen nicht, ob Sie verkaufen sollen. Das hängt von Dingen ab, die wir nicht kennen und nicht beurteilen können.

Wir rechnen keinen Zugewinnausgleich und erstellen kein Gutachten für ein Gericht. Das macht Ihr Fachanwalt für Familienrecht und, wenn es zum Stichtagswert kommt, ein öffentlich bestellter Sachverständiger.

Und wir nehmen keine Partei. Wenn Sie einen Makler suchen, der in Ihrem Interesse gegen die andere Seite arbeitet, sind wir die falsche Adresse. Verkäufe in dieser Lage gelingen, wenn beide dem Verfahren trauen, nicht wenn einer gewinnt.