Wenn der Zeitpunkt über die Steuer entscheidet

Die Zehnjahresfrist, und wann sie längst abgelaufen ist

Verkauft eine Privatperson eine Immobilie, die sie nicht selbst bewohnt hat, innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn in der Regel zu versteuern. Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre, fällt er als privates Veräußerungsgeschäft grundsätzlich nicht mehr an. Maßgeblich sind dabei die Daten der notariellen Verträge, nicht der Tag der Übergabe oder der Eintragung im Grundbuch.

Der Punkt, der am häufigsten übersehen wird: Bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie beginnt die Frist nicht mit dem Erbfall. Es zählt der Zeitpunkt, zu dem der Vorbesitzer sie erworben hat. Ein Haus, das die Eltern 1994 gekauft haben, ist für die Erben von Anfang an außerhalb der Frist, auch wenn der Erbfall erst letztes Jahr war. Umgekehrt kann eine Immobilie, die der Vater drei Jahre vor seinem Tod gekauft hat, für die Erben noch sieben Jahre in der Frist stehen.

Wer selbst darin gewohnt hat, steht anders da. Für eine Immobilie, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, gilt die Frist nicht. Was als eigene Nutzung zählt, ist im Einzelfall genauer, als es klingt, etwa bei einem Zweitwohnsitz, einer unentgeltlichen Überlassung an Kinder oder einem häuslichen Arbeitszimmer.

Wegzug ins Ausland: der verbreitetste Irrtum

Viele glauben, ein Umzug ins Ausland löse das Grundstück aus dem deutschen Steuerzugriff. Das Gegenteil ist der Fall. Einkünfte aus einer in Deutschland gelegenen Immobilie bleiben in Deutschland steuerpflichtig, unabhängig davon, wo der Eigentümer wohnt. Die üblichen Doppelbesteuerungsabkommen weisen das Besteuerungsrecht für unbewegliches Vermögen dem Staat zu, in dem es liegt. Das Haus bleibt also deutsch, auch wenn Sie es nicht mehr sind.

Die sogenannte Wegzugsbesteuerung betrifft etwas anderes. Sie knüpft an Anteile an Kapitalgesellschaften an, nicht an Grundstücke. Wer eine Villa besitzt und auswandert, löst damit keine Wegzugsbesteuerung auf die Villa aus. Wer dagegen eine GmbH hält, in der Immobilien liegen, sollte vor dem Umzug mit seinem Steuerberater sprechen, und zwar deutlich vorher.

Praktisch wichtiger ist etwas Unspektakuläres: Ein Verkauf aus dem Ausland heraus ist aufwendiger. Unterschriften müssen beglaubigt und oft mit einer Apostille versehen werden, Termine beim Notar verschieben sich, und manche Banken verlangen für die Abwicklung zusätzliche Nachweise. Wer ohnehin verkaufen will und ohnehin umzieht, verkauft einfacher, solange er noch hier ist.

Wann der Zeitpunkt wirklich Geld bewegt

Diese vier Lagen begründen aus unserer Erfahrung, über den Verkaufstermin nachzudenken statt ihn dem Zufall zu lassen:

• Die Frist endet in wenigen Monaten. Dann entscheidet das Datum des Notarvertrags, nicht das der Einigung. Ein Vorvertrag oder eine Reservierung hilft dabei nicht, ein abgestimmter Beurkundungstermin schon.
• Mehrere Objekte innerhalb weniger Jahre. Wer in kurzer Zeit mehr als drei Objekte verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler eingeordnet werden. Dann greift die Zehnjahresfrist nicht mehr, und es kommt Gewerbesteuer ins Spiel. Die Abgrenzung ist eine der häufigsten Streitfragen mit dem Finanzamt.
• Erbfall mit mehreren Beteiligten. Ob die Erbengemeinschaft verkauft oder ob vorher auseinandergesetzt wird, kann steuerlich unterschiedlich ausgehen. Diese Entscheidung fällt am Anfang, nicht beim Notartermin.
• Verkauf an die eigenen Kinder oder innerhalb der Familie. Hier prüft das Finanzamt genauer, ob der Preis dem Verkehrswert entspricht. Eine nachvollziehbare Bewertung von außen ist in diesen Fällen kein Luxus, sondern der Nachweis.

Was das für die Vermarktung bedeutet

Ein Verkauf mit Stichtag verträgt sich schlecht mit einem offenen Inserat. Wenn das Datum feststeht, zählt nicht die größte Reichweite, sondern die höchste Abschlusswahrscheinlichkeit in einem bekannten Zeitraum. Das spricht für die Vorlage bei wenigen, geprüften Interessenten, deren Finanzierung belegt ist und die innerhalb der verbleibenden Zeit zum Notar kommen können.

Dazu gehört, dass die Unterlagen vollständig sind, bevor der erste Interessent sie sehen will. Ein fehlender Energieausweis, eine nicht aufgefundene Teilungserklärung oder eine noch nicht gelöschte Grundschuld kosten in dieser Lage keine Sympathie, sondern Wochen, und manchmal die Frist.

Deshalb beginnt die Arbeit bei einem Verkauf mit Termin nicht mit der Vermarktung, sondern mit einer Bestandsaufnahme der Papiere und einer Rückwärtsrechnung vom Zieltermin.

Die Grenze dieser Seite

Alles oben Genannte sind Grundzüge und keine Prüfung Ihres Falls. Ob in Ihrer Lage eine Frist läuft, wie sie genau zu rechnen ist, ob eine Eigennutzung anerkannt wird und was ein Verkauf steuerlich auslöst, beantwortet Ihr Steuerberater. Nach § 4 des Steuerberatungsgesetzes dürfen wir das nicht, und wir tun es auch nicht.

Was wir tun: Wir rechnen den Zeitplan rückwärts vom Termin, den Ihr Steuerberater nennt. Wir sagen Ihnen, welche Unterlagen wie lange brauchen. Und wir führen die Vermarktung so, dass der Beurkundungstermin erreichbar bleibt, statt am Ende knapp zu scheitern.