Das Haus verkaufen und darin wohnen bleiben

Zwei Rechte, die oft verwechselt werden

Das Wohnrecht nach § 1093 BGB erlaubt Ihnen, das Haus oder einen bestimmten Teil davon selbst zu bewohnen. Es ist auf Ihre Person bezogen, nicht übertragbar und endet mit dem Tod. Vermieten dürfen Sie nicht, jedenfalls nicht ohne ausdrückliche Vereinbarung.

Der Nießbrauch nach § 1030 BGB geht weiter. Er gibt Ihnen die Nutzungen der Sache insgesamt, Sie dürfen also auch vermieten und die Miete behalten. Das ist mehr wert und mindert den Kaufpreis entsprechend stärker.

Beides muss im Grundbuch eingetragen werden, und zwar an der richtigen Stelle. Ein Recht, das im Rang hinter einer Bankgrundschuld steht, kann bei einer Zwangsvollstreckung gegen den neuen Eigentümer untergehen. Dann wohnen Sie nicht mehr dort, obwohl im Vertrag steht, dass Sie dürfen. Das ist der teuerste Fehler, den man in dieser Gestaltung machen kann, und er passiert nicht selten.

Wie stark der Preis sinkt

Der Wert des Rechts wird über Ihre statistische Lebenserwartung kapitalisiert. Je jünger Sie sind, desto länger läuft es, desto mehr ist es wert und desto weniger bleibt vom Kaufpreis. Die Rechnung ist etabliert und wird von Sachverständigen und Finanzämtern nach denselben Grundsätzen aufgestellt.

Als Größenordnung, nicht als Versprechen: Ein lebenslanges Wohnrecht an einem ganzen Haus kann den erzielbaren Preis deutlich mindern, bei einem Verkäufer in den Sechzigern erheblich stärker als bei einem in den Achtzigern. Eine belastbare Zahl gibt es erst, wenn Alter, Objektmiete und die genaue Fassung des Rechts feststehen. Wer Ihnen vorher einen Prozentsatz nennt, nennt eine Verkaufszahl und keine Bewertung.

Eine Zwischenform, die oft besser passt: ein Wohnrecht nicht auf Lebenszeit, sondern auf eine feste Zahl von Jahren, oder auf einen abgegrenzten Teil des Hauses. Das mindert den Preis weniger und gibt dem Käufer eine planbare Perspektive, was den Kreis der Käufer wieder öffnet.

Wer solche Objekte tatsächlich kauft

Das ist der Punkt, an dem die meisten Gespräche kippen, und er wird selten offen gesagt:

• Nicht die Familie, die einziehen will. Wer ein Haus für sich und seine Kinder sucht, kauft kein Haus, in dem jemand anderes wohnt. Damit fällt die Käufergruppe weg, die normalerweise die höchsten Preise zahlt.
• Käufer mit langem Zeithorizont. Oft Menschen, die ohnehin in einigen Jahren umziehen wollen, oder Angehörige aus dem näheren Umfeld, für die der Zeitpunkt zweitrangig ist.
• Anlagekäufer, die rechnen. Sie zahlen keinen Liebhaberpreis, dafür entscheiden sie schnell und sind bei der Gestaltung des Rechts flexibel.
• In seltenen Fällen der Nachbar. Wer ohnehin an das Grundstück denkt, stört sich am Wohnrecht am wenigsten. Das ist einer der Gründe, warum wir in solchen Fällen zuerst im engeren Umfeld fragen und nicht im Portal.

Die Alternativen, die seltener genannt werden

Die Leibrente dreht den Zahlungsstrom: Sie erhalten keinen Kaufpreis auf einmal, sondern eine monatliche Zahlung auf Lebenszeit, dazu meist ein Wohnrecht. Das passt, wenn Ihnen laufendes Einkommen wichtiger ist als eine Summe. Es passt nicht, wenn Sie Erben haben, denen Sie etwas hinterlassen wollen, denn bei einem frühen Tod bleibt wenig.

Der Teilverkauf, bei dem ein Anbieter einen Anteil erwirbt und Sie eine Nutzungsgebühr zahlen, wird stark bewerbt. Sehen Sie sich dabei genau an, wie hoch die Gebühr ist, wie sie sich entwickelt, wer die Instandhaltung trägt und was beim späteren Gesamtverkauf gilt. Diese Verträge sind nicht grundsätzlich schlecht, aber sie sind selten so günstig, wie sie klingen.

Und schließlich der Verkauf mit Umzug. Es klingt wie das, was Sie nicht wollten, aber gerechnet bleibt dabei häufig so viel mehr übrig, dass eine passende kleinere Wohnung im selben Ort davon bezahlt ist und ein erheblicher Betrag übrig bleibt. Wir rechnen Ihnen beide Wege nebeneinander auf, bevor Sie sich entscheiden.

Was dabei zum Notar gehört und nicht zum Makler

Die Fassung des Rechts, sein Rang im Grundbuch, die Frage, wer Instandhaltung und Grundsteuer trägt, was bei einem Pflegeheimaufenthalt gilt und wie das Ganze steuerlich behandelt wird: das alles ist Sache des Notars und Ihres Steuerberaters. Es gehört in den Vertrag, bevor er unterschrieben wird, und es ist danach praktisch nicht mehr zu ändern.

Unsere Aufgabe ist die Bewertung beider Wege, die Suche nach Käufern, für die diese Gestaltung kein Ausschlussgrund ist, und die ehrliche Auskunft darüber, was das Wohnenbleiben Sie am Ende kostet.