Eine Villa in Baden-Baden verkaufen

Ein kleiner Ort mit einem großen Markt

Baden-Baden ist eine Stadt mit weniger als sechzigtausend Einwohnern und steht nach Größe in keiner Liga mit Hamburg, Frankfurt oder Berlin. Beim Anteil der Wohnimmobilien-Angebote oberhalb einer Million Euro steht sie trotzdem auf Platz zehn im Bundesgebiet, mit 24 Prozent, und damit vor Hamburg mit 21, Frankfurt mit 17 und Berlin mit 14 Prozent. Es ist die einzige Stadt Baden-Württembergs unter den ersten zehn und einer von nur zwei Orten außerhalb Bayerns.

Für einen Verkäufer heißt das zweierlei. Erstens: eine Million ist dort kein außergewöhnlicher Preis, der erklärt werden muss, sondern ein üblicher. Zweitens: der Käuferkreis ist nicht örtlich. Wer in Baden-Baden für zwei Millionen kauft, wohnt überwiegend nicht in Baden-Baden, sondern sucht einen Zweitwohnsitz, einen Ruhesitz oder eine Anlage mit Namen. Solche Käufer erreicht man nicht über ein Inserat im örtlichen Anzeigenteil.

Was der Welterbestatus für Ihr Objekt bedeutet

Die Aufnahme in die Welterbeliste gilt der Kurstadt als Ganzem, nicht einzelnen Häusern. Begründet wurde sie mit der europäischen Kurkultur zwischen dem frühen 18. Jahrhundert und den 1930er Jahren und den Bauten, die daraus entstanden sind. Genau aus dieser Zeit stammt ein erheblicher Teil des Bestands, der heute als Villa verkauft wird.

Daraus folgen zwei Dinge, die bei einem Verkauf früh geklärt sein sollten. Erstens die Frage, ob Ihr Objekt unter Denkmalschutz steht, und ob es einzeln geschützt ist oder als Teil einer Gesamtanlage. Das steht in der Denkmalliste und nicht im Grundbuch, und es ist für einen Käufer eine der ersten Fragen. Wer die Antwort erst nach der Besichtigung nachreicht, verliert Zeit und Vertrauen.

Zweitens, und das wissen viele Eigentümer nicht: Denkmalschutz ist beim Verkauf häufig ein Argument und kein Hindernis. Für Baudenkmale gibt es erhöhte steuerliche Abschreibungen auf Erhaltungsaufwand, nach den §§ 7i und 10f des Einkommensteuergesetzes. Für einen Käufer mit hohem Steuersatz kann das einen erheblichen Teil der Sanierungskosten tragen. Ob und in welchem Umfang das in Ihrem Fall gilt, sagt ein Steuerberater, und die Bescheinigung erteilt die Denkmalbehörde. Wir sagen es nur deshalb, weil es regelmäßig nicht erwähnt wird und dann im Verkaufsgespräch fehlt.

Was wir brauchen, bevor wir etwas vorlegen

In Baden-Baden sind es vier Unterlagen, die den Verkauf entscheidend beschleunigen oder, wenn sie fehlen, aufhalten:

• Die Auskunft, ob das Objekt in der Denkmalliste steht, und in welcher Form. Die erteilt die Untere Denkmalschutzbehörde der Stadt. Das dauert, und es lohnt sich, früh zu fragen.
• Der Bebauungsplan oder die Auskunft, dass keiner besteht. In einer gewachsenen Kurstadt ist beides häufig, und für einen Käufer, der anbauen, teilen oder ein Nebengebäude errichten will, entscheidet das über den Preis.
• Der aktuelle Bodenrichtwert für genau Ihr Grundstück, mit Stichtag. Er kommt vom Gutachterausschuss über das amtliche System BORIS-BW. Nach § 196 Baugesetzbuch wird er zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres neu ermittelt, eine Zahl ohne Stichtag ist deshalb nichts wert.
• Der Energieausweis. Bei einem Altbau aus der Kurzeit fällt er regelmäßig schlecht aus, und das ist kein Grund, ihn zurückzuhalten. Ein Käufer in dieser Preisklasse rechnet mit einer Sanierung, aber nicht mit einer Überraschung.

Was in ein Baden-Badener Exposé gehört

Wer hier kauft, kauft selten aus Notwendigkeit. Umso mehr entscheidet, ob die Unterlagen das Leben beschreiben, das zu dieser Adresse gehört:

• Die Lage zum Kurgebiet, zu Fuß gemessen. Zur Lichtentaler Allee, zum Kurhaus mit der Spielbank, zum Festspielhaus, zu den Thermen. In einer Stadt dieser Größe ist alles nah, aber der Unterschied zwischen acht und fünfundzwanzig Minuten ist für einen Zweitwohnsitz erheblich.
• Das Festspielhaus als Argument. Es ist das größte Opern- und Konzerthaus Deutschlands, und für einen Teil der Käufer in dieser Preisklasse ist es der eigentliche Grund für Baden-Baden. Wer ein Haus in Gehweite verkauft, sollte das in die erste Zeile schreiben und nicht in die Umgebungsbeschreibung.
• Golf, Reiten, Rennbahn. Der Golfclub, die Galopprennbahn in Iffezheim mit ihren internationalen Renntagen und die Reitanlagen der Umgebung gehören zum Profil dieses Marktes. Ein Käufer, der deswegen kommt, fragt nach Stellplätzen für Anhänger und nach der Entfernung.
• Das Rebland und der Schwarzwald: Weinlagen in Neuweier, Steinbach und Varnhalt mit eigenen Gütern, die Schwarzwaldhochstraße, Straßburg und das Elsass in einer knappen Stunde. Für internationale Käufer ist diese Lage zwischen Rhein und Wald das Besondere.
• Und die Jahreszeiten, ehrlich. Baden-Baden lebt in der Saison anders als im Februar. Wer in unmittelbarer Nähe der Allee oder des Kurhauses verkauft, sollte zur Besucherlage etwas Konkretes sagen können. Der richtige Käufer stört sich daran nicht, wenn er es vorher weiß.

Was wir über Baden-Baden nicht behaupten

Wir sitzen in Ötisheim und arbeiten im deutschsprachigen Raum. Wir behaupten nicht, jede Straße in Lichtental, im Rebland oder am Hang zu kennen, und wir schreiben Ihnen keine Quadratmeterpreise für Ihr Viertel hin, die wir aus einem Portal abgeschrieben haben. Für Baden-Baden liegt keine amtliche Zahl in einer Form vor, die wir hier verantwortungsvoll abdrucken könnten, und deshalb steht hier keine.

Was wir mitbringen, ist etwas anderes: ein Verfahren, das für genau diesen Markt gemacht ist. Einen Kreis von Käufern, die uns gesagt haben, was sie suchen und was sie zahlen können. Und die Bereitschaft, Ihnen nach der Einwertung zu sagen, wenn wir Ihr Objekt für besser aufgehoben halten bei jemandem, der dort sein Büro hat.

Den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück holen wir vor dem Gespräch beim Gutachterausschuss und legen ihn Ihnen mit Stichtag und Quelle vor. Das ist der Unterschied zwischen einer Einwertung und einer Schätzung.