Wo in Deutschland das Millionensegment wirklich liegt

Eine Million ist nicht überall dasselbe

In den meisten deutschen Landkreisen ist ein Wohnobjekt für eine Million Euro eine Seltenheit, über die im Ort gesprochen wird. In einer Handvoll Kreise ist es die Hälfte des Angebots. Das verändert alles: wie viele Käufer in Frage kommen, wie lange ein Verkauf dauert, ob ein Inserat Nachfrage erzeugt oder nur Öffentlichkeit, und ob ein Preis als selbstverständlich oder als Behauptung gelesen wird.

Die folgende Rangliste zeigt den Anteil der Wohnimmobilien-Angebote oberhalb einer Million Euro. Es sind ausdrücklich Angebote und keine beurkundeten Verkäufe. Angebotspreise liegen regelmäßig über den Preisen, die am Ende bezahlt werden, und sie sagen nichts darüber, wie viele Objekte tatsächlich den Eigentümer gewechselt haben. Als Maß dafür, wo dieses Segment überhaupt ein Markt ist, sind sie trotzdem die beste öffentlich belegbare Zahl.

Was aus dieser Liste für Eigentümer folgt

Vier Schlüsse, die sich aus der Verteilung ziehen lassen:

• Acht der zehn ersten Plätze liegen in Bayern, konzentriert um München und die oberbayerischen Seen. Wer dort verkauft, verkauft in einem Markt, in dem der Preis keine Erklärung braucht.
• Außerhalb dieser Inseln ist eine Million erklärungsbedürftig. In Berlin liegt nur jedes siebte Angebot darüber, und Berlin ist die größte Stadt des Landes. Das heißt nicht, dass dort nichts zu verkaufen ist, sondern dass der Käuferkreis klein und ortsungebunden ist. Genau solche Käufer findet man nicht über ein Inserat.
• Baden-Baden ist die einzige Stadt in Baden-Württemberg unter den ersten zehn. Mit 24 Prozent liegt sie gleichauf mit Hamburg und vor Frankfurt und Berlin, was viele überrascht, die auf Einwohnerzahlen schauen.
• Der Anteil sagt nichts über die Zahl. Ein Kreis mit 61 Prozent und wenigen tausend Objekten hat weniger Millionenangebote als eine Großstadt mit 14 Prozent. Für einen Verkäufer zählt nicht der Anteil, sondern wie viele kaufkräftige Interessenten erreichbar sind.

Was Sie in Preisangaben aus dem Netz nicht glauben sollten

Für Spitzenlagen kursieren Quadratmeterpreise, die beeindruckend klingen und sich fast nie belegen lassen. Wir haben für diese Seite versucht, solche Angaben für Heidelberg, den Taunus, den Bodensee, Karlsruhe und mehrere Gemeinden im Stuttgarter Umland gegen amtliche Quellen zu prüfen. Für keine dieser Lagen war das möglich: die Zahlen stammen von Maklerseiten oder sind Portalrechnungen für Modellobjekte, und zwei der angegebenen Quellen existierten nicht.

Belastbar sind die Zahlen der Gutachterausschüsse. Sie beruhen auf den tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen, werden mit Stichtag veröffentlicht und sind für jede Gemeinde zu bekommen. Bodenrichtwerte sind nach § 196 Baugesetzbuch zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres neu zu ermitteln, eine Zahl ohne Stichtag ist deshalb wertlos. Und ein Bodenrichtwert ist ein Wert für den Boden, nicht für Wohnfläche, beides zu vermischen führt zu Ergebnissen, die um ein Mehrfaches falsch sind.

Deshalb nennen wir in einer Einwertung immer die Quelle und den Stichtag, und wir sagen, welche Zahl wir für Ihr Objekt nicht belegen können. Eine Spanne mit Begründung ist mehr wert als eine runde Zahl ohne.

Warum wir keine Seite pro Villenviertel haben

Viele Maklerseiten führen zwanzig oder vierzig Unterseiten, eine je Lage, mit demselben Text und getauschtem Ortsnamen. Das ist bequem und wir machen es nicht. Google benennt solche Seiten in seinen Richtlinien ausdrücklich als Verstoß, und wichtiger: ein Eigentümer durchschaut es.

Wenn wir über eine Lage schreiben, dann weil wir dort etwas gesehen haben, das nicht in einer Quelle steht. Bis dahin steht hier diese eine Seite mit Zahlen, die sich prüfen lassen. Das ist weniger Umfang und mehr wert.