Eine Immobilie in Berlin verkaufen

Die Aufteilung ist seit Januar 2026 stadtweit genehmigungspflichtig

Das Land Berlin hat eine Umwandlungsverordnung nach § 250 Baugesetzbuch erlassen. Sie ist am 1. Januar 2026 in Kraft getreten, gilt für fünf Jahre bis Ende 2030 und erfasst das gesamte Stadtgebiet, nicht nur einzelne Quartiere. Die Unterlagen dazu veröffentlicht die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen.

Der Inhalt in einem Satz: Die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum und Teileigentum bedarf in Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen der Genehmigung. Gebäude mit bis zu fünf Wohnungen sind davon nicht erfasst.

Wie stark dieses Instrument wirkt, zeigt die Entwicklung der Vorjahre: Die Zahl der umgewandelten Wohnungen in Berlin ist von 28.783 im Jahr 2021 auf 1.552 im Jahr 2024 zurückgegangen. Wer heute ein Mehrfamilienhaus mit dem Argument bewertet, ein Käufer könne es aufteilen und die Wohnungen einzeln veräußern, rechnet mit einem Weg, den es in dieser Form bis 2030 nicht gibt.

Dazu kommen 82 soziale Erhaltungsgebiete

Unabhängig von der stadtweiten Verordnung bestehen in Berlin derzeit 82 soziale Erhaltungsgebiete, festgesetzt durch Rechtsverordnungen der Bezirke auf Grundlage von § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch, im Sprachgebrauch Milieuschutz. Die dichtesten Netze liegen in Mitte und Pankow, gefolgt von Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln und Tempelhof-Schöneberg.

In diesen Gebieten sind zusätzlich genehmigungspflichtig: aufwendige Modernisierungen, das Zusammenlegen von Wohnungen, der Abriss und die Nutzungsänderung von Wohnraum. Außerdem steht den Bezirken ein Vorkaufsrecht zu, das nach einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts aus dem Jahr 2021 lange kaum anwendbar war und seit der Gesetzesänderung von 2024 wieder in engeren Grenzen ausgeübt werden kann.

Für die Berliner Villenlagen ist das weniger relevant als oft angenommen. Grunewald, Dahlem, Wannsee, Nikolassee und Westend liegen überwiegend nicht in diesen Gebieten. Wer dort ein Einfamilienhaus verkauft, ist vom Milieuschutz in der Regel nicht betroffen, von der stadtweiten Umwandlungsverordnung mangels mehr als fünf Wohnungen ebenfalls nicht. Genau diese Unterscheidung treffen Ratgeberseiten selten, und sie kostet Eigentümer unnötige Sorgen oder unnötige Sicherheit.

Was daraus für Ihren Verkauf folgt

Vier Konsequenzen, je nachdem, was Sie besitzen:

• Einfamilienhaus oder Villa in den westlichen Lagen: Die Verordnung betrifft Sie nicht. Ihr Thema ist ein anderes, nämlich dass der Berliner Käuferkreis oberhalb von zwei Millionen klein und überwiegend nicht ortsgebunden ist. Ein Inserat erreicht ihn nicht zuverlässig.
• Stadthaus mit bis zu fünf Wohnungen: Die Aufteilung bleibt möglich. Das ist seit 2026 ein eigenständiges Verkaufsargument gegenüber jedem größeren Objekt und gehört ausdrücklich in die Unterlagen.
• Mehrfamilienhaus mit mehr als fünf Wohnungen: Hier ist die Einwertung neu zu machen. Der Preis bemisst sich nach dem Ertrag und nicht nach einer Aufteilungsphantasie. Käufer rechnen das längst so, und ein Angebot, das es nicht tut, bleibt liegen und wird dadurch nicht besser.
• Objekt in einem sozialen Erhaltungsgebiet: Hier kommt das Vorkaufsrecht des Bezirks hinzu. Es verzögert nicht nur, es verändert die Verhandlung, weil ein Käufer das Risiko einpreist. Wir klären die Lage Ihres Grundstücks vorab und sagen es den Interessenten von sich aus, statt es herauskommen zu lassen.

Was in ein Berliner Exposé gehört

Berlin ist für Käufer aus dem In- und Ausland eine Stadt mit sehr unterschiedlichen Gesichtern. Je konkreter die Angaben, desto weniger Besichtigungen ohne Ergebnis:

• Die Lage im Verhältnis zum Wasser und zum Wald. Grunewald, Schlachtensee, Wannsee und die Havel sind der Grund, warum die westlichen Lagen ihren Preis haben. Entfernung zum Ufer und zum Waldrand gehören in Metern in die Unterlagen.
• Die Wege, nicht die Kilometer. Zum Kurfürstendamm, zum Flughafen BER, zur Charité, zum Regierungsviertel, zur nächsten S-Bahn. Berlin ist groß, und eine Fahrzeitangabe ersetzt eine Seite Beschreibung.
• Die Adressen des gehobenen Alltags: Kurfürstendamm und Fasanenstraße mit den großen Markenhäusern und Uhrensalons, das KaDeWe, die Galerien rund um die Potsdamer Straße, drei Opernhäuser und die Philharmonie. Internationale Käufer suchen in Berlin genau diese Mischung und nicht die Ruhe.
• Das Umland als Teil des Angebots: Potsdam mit Sanssouci, die Havelseen, der Spreewald, die Schorfheide. Für Zweitwohnsitzkäufer ist die Nähe zu diesen Zielen oft wichtiger als ein Zimmer mehr.
• Und die Unterlagen auf Englisch. In Berlin ist das kein Luxus, sondern in diesem Segment die Voraussetzung dafür, überhaupt in die engere Wahl zu kommen.

Welche Zahlen für Berlin belastbar sind

Berlin liegt beim Anteil der Wohnangebote oberhalb einer Million Euro mit 14 Prozent deutlich hinter München, Hamburg und Frankfurt, und das überrascht viele angesichts der Größe der Stadt. Die Zahl stammt aus einer Portalauswertung des ersten Halbjahres 2023; die vollständige Rangliste steht auf unserer Seite zum Millionensegment.

Richtig gelesen heißt diese Zahl nicht, dass in Berlin wenig Teures verkauft wird, sondern dass das Teure neben sehr viel Günstigem steht. Für einen Verkäufer folgt daraus eine ungemütliche Konsequenz: Ein Preis von drei Millionen ist in Berlin erklärungsbedürftig, auch wenn er richtig ist, und er wird von Interessenten routinemäßig mit dem Durchschnitt der Stadt verglichen.

Den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück holen wir beim Gutachterausschuss und legen ihn mit Stichtag vor. Quadratmeterpreise für einzelne Berliner Straßen drucken wir nicht ab; wofür wir keine amtliche Quelle haben, behaupten wir nicht.