Eine Villa in Düsseldorf verkaufen

Geschützt ist der Stadtteil, nicht nur das Haus

Der Rat der Landeshauptstadt hat am 20. Februar 1992 die Satzung zum Schutz des Denkmalbereichs Düsseldorf-Oberkassel beschlossen; bekanntgemacht wurde sie im Mai desselben Jahres. Rechtsgrundlage ist § 5 des Gesetzes zum Schutz und zur Pflege der Denkmäler im Lande Nordrhein-Westfalen.

Der Schutz umfasst einen festgelegten Bereich mit Straßen wie der Lohengrinstraße, der Schanzenstraße, der Hansaallee, der Luegallee und der Düsseldorfer Straße. Geschützt sind dort nicht nur einzelne Baudenkmäler, sondern ausdrücklich auch der Stadtgrundriss mit allen im Plan gekennzeichneten Wegen, Straßen und Plätzen. Alle Maßnahmen im Bereich bedürfen nach § 9 DSchG NRW einer Erlaubnis.

Das ist ein anderes Rechtsgebiet, als viele vermuten. Eine Erhaltungssatzung nach dem Baugesetzbuch schützt die städtebauliche Eigenart. Ein Denkmalbereich nach dem Denkmalschutzgesetz schützt ein Denkmal, das aus vielen Gebäuden besteht. Die Erlaubnispflicht ist dadurch weiter, die zuständige Behörde eine andere, und auch die steuerliche Behandlung kann eine andere sein.

Was ein Verkäufer in Oberkassel daraus machen sollte

Die erste Konsequenz ist unangenehm und klar: Ein Käufer, der mit Abriss, Aufstockung oder einer modernen Fassade plant, braucht eine Erlaubnis und bekommt sie möglicherweise nicht. Wer einen Preis aufruft, der auf solchen Plänen beruht, wird ihn nicht halten.

Die zweite Konsequenz ist angenehm und wird fast nie genutzt: Derselbe Schutz wirkt auch gegen den Nachbarn. Das Straßenbild, der Baumbestand und die Körnung der Bebauung, die den Wert der Lage ausmachen, können nicht durch ein einzelnes Vorhaben zerstört werden. Für einen Käufer, der langfristig denkt, ist das bares Geld, und es gehört in die Unterlagen statt in das Kleingedruckte.

Die dritte Konsequenz betrifft die Steuer. Für Gebäude in einem Denkmalbereich kommen erhöhte Absetzungen auf Herstellungskosten für Erhaltungsmaßnahmen in Betracht. Ob und in welchem Umfang, entscheidet die Bescheinigung der Denkmalbehörde, und beraten muss ein Steuerberater. Wir weisen nur darauf hin, weil dieser Punkt in Exposés aus Oberkassel regelmäßig fehlt, obwohl er für Käufer mit hohem Steuersatz den Unterschied macht.

Die Düsseldorfer Spitzenlagen sind sehr verschieden

Düsseldorf hat nicht eine teure Lage, sondern vier Typen davon, mit jeweils eigenem Käuferkreis:

• Oberkassel und Niederkassel links des Rheins: geschlossene Gründerzeitbebauung, Rheinblick auf die Altstadt, kurze Wege. Hier ist der Denkmalbereich das beherrschende Thema.
• Der Düsseldorfer Norden mit Kaiserswerth, Wittlaer und Angermund: große Grundstücke, altes Geld, Reiten und Golf, und eine Käuferschaft, die Diskretion erwartet und sie auch einfordert.
• Die Lagen am Grafenberger Wald und in Düsseltal: Stadtvillen in Waldnähe, beliebt bei Familien, die beides wollen, Stadt und Grün.
• Das Umland mit Meerbusch, Büderich und Ratingen-Hösel. Jede Düsseldorfer Immobilie konkurriert mit diesen Adressen, bei denen man für dasselbe Geld mehr Grundstück und weniger Stadt bekommt.

Was in ein Düsseldorfer Exposé gehört

Düsseldorf hat einen ungewöhnlich internationalen und einen ungewöhnlich markenbewussten Käuferkreis. Beides lässt sich bedienen, wenn man es benennt:

• Die Königsallee, konkret. Die Kö ist eine der dichtesten Luxusmeilen Europas, mit den großen Modehäusern, Juwelieren und Uhrensalons auf wenigen hundert Metern. Für einen erheblichen Teil der Käufer in diesem Segment ist die Fahrzeit dorthin ein echtes Kriterium.
• Die japanische Gemeinde rund um die Immermannstraße, mit eigener Schule und eigener Infrastruktur, und daneben eine große internationale Schule im Norden. Für entsandte Familien entscheidet die Schulfrage vor der Hausfrage, und ein Exposé, das sie beantwortet, spart Wochen.
• Die Arbeitgeber: Henkel in Holthausen, Rheinmetall, Vodafone Deutschland, Ergo, Metro und Uniper, dazu Messe, Modebranche, Werbung und eine sehr große Zahl von Kanzleien und Beratungen. Dieser Mix erzeugt beständig Zuzugsentscheidungen im oberen Segment.
• Die Kultur und das Umland: Kunstsammlung Nordrhein-Westfalen, Deutsche Oper am Rhein, Tonhalle, dazu Schloss Benrath, der Rheinradweg, das Neandertal und das Bergische Land. Köln und der Flughafen mit Interkontinentalflügen liegen in Reichweite, und für viele Käufer ist genau das der Grund für Düsseldorf statt für eine ruhigere Stadt.
• Und die Garage. In den Spitzenlagen ist ein sicherer, trockener Stellplatz für mehrere Fahrzeuge eine Preisposition für sich. Wer teure Fahrzeuge besitzt, kauft kein Haus ohne, und wer verkauft, sollte die Maße nennen statt nur das Wort Doppelgarage.

Welche Zahlen wir für Düsseldorf verwenden

Für Düsseldorf liegt uns keine amtliche Primärquelle mit Quadratmeterpreisen in einer Form vor, die wir hier verantwortungsvoll abdrucken könnten. Was im Netz dazu kursiert, stammt überwiegend von Portalen und Maklerseiten, und die rechnen Modellobjekte und keine beurkundeten Verkäufe.

Belastbar ist der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses für Ihr Grundstück, mit Stichtag und Zonenangabe. Nach § 196 Baugesetzbuch wird er zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres neu ermittelt; eine Zahl ohne Stichtag sagt nichts. Wir holen ihn vor dem Gespräch und legen ihn Ihnen mit Quelle vor.

Und wir prüfen vorab, ob Ihr Grundstück im Denkmalbereich liegt und ob eine der neueren Erhaltungssatzungen greift. Diese Auskunft gehört in die Unterlagen und nicht in die Verhandlung.