Eine Villa in Hamburg verkaufen

Geschützt ist, was die Voraussetzungen erfüllt, nicht was eingetragen wurde

Bis 2013 wurde in Hamburg jedes Denkmal einzeln unter Schutz gestellt. Wer keinen Bescheid hatte, hatte kein Denkmal. Das neue Hamburgische Denkmalschutzgesetz, in Kraft seit dem 1. Mai 2013, kehrt das um: Ein Gegenstand ist Denkmal, wenn seine Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Geschichte, Wissenschaft oder Kunst im öffentlichen Interesse liegt. Der Schutz entsteht damit aus dem Gesetz heraus.

Die Denkmalliste ist seither nachrichtlich. Sie bildet ab, was ohnehin gilt, und begründet es nicht. Für einen Eigentümer bedeutet das, dass das Fehlen eines Eintrags keine Entwarnung ist, sondern nur bedeutet, dass die Behörde das Gebäude bisher nicht erfasst hat.

Hamburg hat außerdem Ensembles, also Gruppen baulicher Anlagen, die gemeinsam geschützt sind, auch wenn das einzelne Haus für sich kein Denkmal wäre. Gerade in den gewachsenen Elbvororten und an der Alster ist das der häufigere Fall.

Warum das beim Verkauf unangenehm werden kann, und wie man es vermeidet

Ein Käufer, der nach dem Kauf erfährt, dass die geplante Dachgaube, der Fensteraustausch oder der Anbau genehmigungspflichtig ist und möglicherweise abgelehnt wird, hat ein Problem und sucht dann nach einem Verantwortlichen. Ein Verkäufer, der vorher nichts geprüft hat, ist der nächstliegende Kandidat.

Umgekehrt ist der Weg einfach: Eine schriftliche Auskunft des Denkmalschutzamtes kostet nichts außer Zeit und beantwortet die Frage abschließend, in beide Richtungen. Steht das Haus nicht unter Schutz, ist das ein Verkaufsargument gegenüber allen Käufern, die umbauen wollen. Steht es unter Schutz, ist das ein Verkaufsargument gegenüber Käufern mit hoher Steuerlast, weil für Baudenkmale erhöhte Abschreibungen auf den Erhaltungsaufwand in Betracht kommen.

Beides ist besser als die dritte Möglichkeit, nämlich dass die Frage offenbleibt und ein Käufer sie mit einem Preisabschlag für sich selbst beantwortet.

Hamburg ist nicht ein Markt, sondern mehrere

Die Lagen oberhalb einer Million unterscheiden sich in Hamburg stärker voneinander als in anderen Städten, und sie ziehen verschiedene Käufer an:

• Die Elbvororte von Othmarschen über Nienstedten bis Blankenese: Hanglagen, alter Baumbestand, Blick auf den Strom, und mit dem Treppenviertel ein Quartier, in dem Grundstücke teilweise nicht mit dem Auto erreichbar sind. Das ist für manche Käufer der Grund zu kaufen und für andere der Grund, es nicht zu tun. Beides gehört offen in das Exposé.
• Die Alsterlagen in Harvestehude, Rotherbaum und Winterhude: Stadtvillen und große Etagenwohnungen, Nähe zur Innenstadt, Käufer mit Beruf in der Stadt. Hier entscheiden Grundriss und Zustand mehr als die Grundstücksgröße.
• Das Umland in Richtung Stormarn, Pinneberg und zum Sachsenwald: größere Grundstücke zum gleichen Preis, dafür Fahrzeit. Jede Hamburger Immobilie konkurriert mit diesen Lagen, und eine ehrliche Einwertung sagt das.
• Die HafenCity als eigener Markt mit Neubau, Concierge und Wasserbezug. Wer dort verkauft, verkauft gegen den Erstverkauf des Bauträgers nebenan und braucht ein Argument, das der Neubau nicht hat.

Was in ein Hamburger Exposé gehört

Käufer in dieser Preisklasse kommen häufig von außerhalb. Was für Hamburger selbstverständlich ist, muss für sie aufgeschrieben werden:

• Die Wege, in Minuten. Zur Innenstadt, zum Flughafen, zum Bahnhof Altona für die Fahrt nach Sylt, zur nächsten Fähre oder S-Bahn. Eine Elbvorort-Adresse ohne Fahrzeit zum Jungfernstieg ist eine halbe Angabe.
• Die Arbeitgeber, die den Käuferkreis stellen: Airbus, Otto, Beiersdorf, Hapag-Lloyd, Aurubis, Jungheinrich und Tchibo, dazu Hafen, Medien und eine sehr große Zahl inhabergeführter Handelshäuser. Hamburg hat mehr vermögende Familienunternehmer als Vorstände, und das verändert die Ansprache.
• Die Adressen, die zählen: Neuer Wall und Jungfernstieg für das gehobene Geschäft einschließlich der großen Uhren- und Juwelierhäuser, die Elbphilharmonie und die Staatsoper für den Abend, Alster und Elbchaussee für alles andere.
• Das Umland als Argument: die Ostsee bei Timmendorf und Travemünde in gut einer Stunde mit dem Auto, Lübeck, das Alte Land, die Lüneburger Heide, und Sylt mit dem Zug. Für Käufer mit Zweitwohnsitz ist diese Erreichbarkeit oft der Ausschlag.
• Und das Wasser, präzise: Elbblick, Alsterblick und Wasserlage sind drei verschiedene Dinge mit drei verschiedenen Preisen. Wer sie vermischt, wird bei der Besichtigung korrigiert.

Welche Zahlen wir für Hamburg verwenden

Hamburg liegt beim Anteil der Wohnangebote oberhalb einer Million Euro mit 21 Prozent unter den stärksten Märkten des Bundesgebietes. Das ist eine Auswertung von Portalangeboten aus dem ersten Halbjahr 2023 und keine Verkaufsstatistik; die vollständige Rangliste mit Quelle steht auf unserer Seite zum Millionensegment.

Für Ihr Grundstück zählt eine andere Zahl, nämlich der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses, und zwar für genau Ihre Zone und mit Stichtag. Nach § 196 Baugesetzbuch wird er zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres neu ermittelt. Wir holen ihn vor dem Gespräch und legen ihn mit Quelle vor.

Was Sie von uns nicht bekommen, sind Quadratmeterpreise für einzelne Hamburger Straßenzüge. Wir sitzen in Ötisheim und behaupten keine Ortskenntnis in Blankenese. Was wir mitbringen, ist die Klärung der Rechtslage vor dem ersten Gespräch und einen Käuferkreis, der nicht an Hamburg gebunden ist.