Ein Haus in Konstanz und am Bodensee verkaufen

Der Bodenseeuferplan, und was er seit 1984 verhindert

Die Flachwasserzone des Bodensees ist für das gesamte Gewässer ökologisch von herausragender Bedeutung. Deshalb hat der Regionalverband Hochrhein-Bodensee bereits 1984 einen Teilregionalplan beschlossen, den Bodenseeuferplan. Er untersagt bauliche Anlagen und andere Eingriffe in den noch freien Uferzonen, außer bei überwiegendem öffentlichem Interesse. Dazu kommt das Aktionsprogramm Ufer- und Flachwasserzone, das auf eine schrittweise Renaturierung zielt. Beides stellt das Umweltministerium Baden-Württemberg dar.

Die Folge ist seit vier Jahrzehnten dieselbe: Was am Ufer steht, steht dort im Bestand. Was nicht dort steht, kommt in aller Regel nicht mehr hinzu. Ein knappes Gut, dessen Menge gesetzlich festgeschrieben ist, verhält sich im Preis anders als ein knappes Gut, dessen Menge nur gerade zufällig knapp ist.

Das ist allerdings ein Argument, das man überdehnen kann. Es gilt für die Uferzone, nicht für jedes Grundstück mit Seeblick, und schon gar nicht für jedes Grundstück im Landkreis. Wir verwenden es nur, wenn es für Ihr Objekt tatsächlich zutrifft, und sagen Ihnen auch, wenn es das nicht tut.

Steg, Seezugang und Uferweg sind drei verschiedene Dinge

Am Bodensee entscheiden Details über sechsstellige Beträge, die anderswo niemanden interessieren. Ein eigener Steg ist nicht dasselbe wie ein Mitbenutzungsrecht an einem Gemeinschaftssteg, und beides ist nicht dasselbe wie ein Bootsliegeplatz im Hafen. Steganlagen unterliegen eigenen Regeln und Genehmigungen; ob eine vorhandene Anlage genehmigt ist und ob die Genehmigung übertragbar ist, muss vor der Vermarktung feststehen.

Der Seezugang ist eine eigene Frage. Ein Grundstück, das bis an das Wasser reicht, ist nicht automatisch eines, das einen rechtlich gesicherten Zugang hat, und umgekehrt kann ein Grundstück in zweiter Reihe über eine Dienstbarkeit besser gestellt sein als der direkte Nachbar. Was im Grundbuch steht, zählt, nicht was gewohnheitsmäßig gemacht wird.

Und der öffentliche Uferweg verläuft an vielen Stellen zwischen Haus und Wasser. Für den einen Käufer ist das ein Ausschlusskriterium, für den anderen völlig gleichgültig. Wer es verschweigt, verliert beide, weil es bei der ersten Besichtigung auffällt.

Der Bodensee hat einen Käuferkreis, den sonst niemand hat

Vier Gruppen, die sich am See überlagern und die man unterschiedlich ansprechen muss:

• Käufer aus der Schweiz. Die Grenze verläuft mitten durch Konstanz, Kreuzlingen beginnt an der nächsten Straße. Für Schweizer Interessenten sind Preise, die hier hoch erscheinen, im Vergleich zum eigenen Markt moderat. Diese Gruppe fragt nach anderen Dingen, etwa nach Erwerbsbeschränkungen und steuerlichen Folgen, und erwartet darauf saubere Antworten.
• Ruhesitzkäufer aus Stuttgart, München und dem Rhein-Main-Gebiet. Für sie zählt die Erreichbarkeit mit dem Auto und im Alter die ärztliche Versorgung. Diese Gruppe kauft einmal und für lange.
• Familien mit Bezug zur Universität und zur Hochschule. Konstanz hat eine ungewöhnlich akademische Bevölkerung für seine Größe, mit entsprechend international besetzten Haushalten.
• Zweitwohnsitzkäufer. Hier ist vorab zu klären, ob die Gemeinde eine Zweitwohnungssteuer erhebt und in welcher Höhe, und ob der Bebauungsplan oder eine Satzung die Nutzung einschränkt. Diese Zahlen gehören in die Unterlagen, nicht in die Verhandlung.

Was in ein Bodensee-Exposé gehört

Am See kauft niemand eine Immobilie, sondern einen Blick und einen Tagesablauf. Beides lässt sich beschreiben, ohne in Prospektsprache zu verfallen:

• Die Himmelsrichtung und was man sieht. Blick auf den Obersee, auf den Überlinger See, auf die Alpenkette bei Föhn, auf Mainau oder auf die Schweizer Seite. Und ehrlich: ob der Blick ganzjährig frei ist oder im Sommer vom Baumbestand des Nachbarn begrenzt wird.
• Die Entfernungen, die zählen: zur Altstadt, zur Fähre Konstanz–Meersburg, zum Flughafen Zürich, zur Autobahn, zum nächsten Arzt und Lebensmittelgeschäft. Zürich in gut einer Stunde mit dem Auto ist für internationale Käufer ein starkes Argument.
• Das Umfeld: Insel Mainau und das Kloster auf der Reichenau, Meersburg und Überlingen, die Weinlagen am Seeufer, Segeln und Radfahren rund um den See, und im Winter die Berge in zwei Stunden mit dem Auto. Der Bodensee ist eine der wenigen deutschen Regionen, die See und Berge in einem Tagesausflug verbindet.
• Und der Winter, offen angesprochen. Nebel und Stille von November bis Februar sind Teil der Wahrheit. Käufer, die nur im August besichtigt haben, bereuen häufiger als solche, die es vorher wussten, und ein bereuter Käufer wird zum Problem des Verkäufers, wenn er nach Mängeln sucht.

Welche Zahlen wir für den Bodensee verwenden

Für Uferlagen am Bodensee kursieren Quadratmeterpreise, die sich fast nie belegen lassen. Das hat einen sachlichen Grund: Es gibt in diesen Lagen so wenige Verkäufe im Jahr, dass ein Durchschnitt keine Aussagekraft hat. Ein einziger Abschluss verschiebt die Statistik einer ganzen Gemeinde.

Wir arbeiten deshalb mit dem Bodenrichtwert des zuständigen Gutachterausschusses für Ihre Zone, mit Stichtag, und mit der Frage, was auf dem Grundstück zulässig ist. Nach § 196 Baugesetzbuch werden Bodenrichtwerte zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres neu ermittelt; eine Zahl ohne Stichtag ist wertlos. Und am Ufer ist der Bodenwert ohnehin nur die halbe Antwort, weil Steg, Zugang und Bestandsschutz eigenständige Werte sind.

Wir behaupten nicht, jede Gemeinde am See aus eigener Anschauung zu kennen. Was wir mitbringen, ist die rechtliche Klärung vor dem ersten Gespräch und ein Käuferkreis, der nicht aus der Region stammt und deshalb nicht in der Nachbarschaft darüber spricht.