Eine Immobilie in Münster verkaufen

Zwei Stufen: Denkmalbereich und erhaltenswertes Viertel

Für den Kern der Altstadt gilt die Denkmalbereichssatzung Prinzipalmarkt, die der Rat der Stadt 1997 beschlossen hat; im Ortsrecht trägt sie die Nummer 61.11. Geschützt ist dort das Bild des wiederaufgebauten Platzes mit seinen Giebelhäusern, dem hellen Baumberger Sandstein und den Arkaden im Erdgeschoss, bei denen kein Giebel dem anderen gleicht.

Daneben führt die Stadt eine eigene Kategorie erhaltenswerter Stadtviertel mit einer Altstadtsatzung; die Stadtbildpflege stellt das auf ihrer Seite zur Altstadtsatzung dar. Das ist die praktisch wichtigere Stufe, weil sie Gebäude erfasst, die selbst keine Denkmäler sind.

Für einen Eigentümer heißt das: Die Frage, ob das eigene Haus in der Denkmalliste steht, beantwortet in Münster nur die halbe Sache. Die zweite Frage lautet, ob es in einem geschützten oder erhaltenswerten Bereich liegt, und erst beide zusammen sagen, was ein Käufer verändern darf.

Warum das in Münster besonders oft falsch eingeschätzt wird

Münster wurde im Zweiten Weltkrieg schwer zerstört und in den Jahrzehnten danach in Anlehnung an das historische Bild wieder aufgebaut. Viele Gebäude wirken alt, sind es aber nicht, und umgekehrt stehen hinter unauffälligen Fassaden erhebliche historische Reste.

Daraus entstehen beim Verkauf zwei typische Fehler. Der erste: Ein Eigentümer hält sein Haus für ein Nachkriegsgebäude ohne Auflagen und verspricht einem Käufer Veränderungen, die nicht genehmigungsfähig sind. Der zweite: Ein Eigentümer hält sein Haus für belastet und verkauft unter Wert, obwohl keine Auflagen bestehen.

Beide Fehler kostet dieselbe Auskunft nichts außer Zeit. Wir holen sie bei der Unteren Denkmalbehörde und der Stadtbildpflege ein und legen sie schriftlich vor. Das ist in Münster ein größerer Unterschied als in den meisten anderen Städten.

Die Münsteraner Lagen und ihre Käufer

Münster ist eine Stadt mit sehr konstanter Nachfrage und wenig Spekulation. Die Lagen unterscheiden sich trotzdem deutlich:

• Das Kreuzviertel und das Geistviertel: Gründerzeithäuser, hohe Decken, Nähe zur Altstadt und zur Universität, begehrt bei Familien und bei Universitätsangehörigen. Hier ist der Markt eng und die Nachfrage zuverlässig.
• Die Lagen am Aasee und an der Sentruper Höhe: Villen mit Grundstück, Blick auf das Wasser, ruhig und trotzdem nah. Dies ist das teuerste Segment der Stadt.
• Die Altstadt selbst: überwiegend Wohnungen, teils über Geschäften. Hier wirken die Satzungen am stärksten, und hier zählt die Genehmigungslage mehr als die Ausstattung.
• Das Münsterland ringsum mit Gräftenhöfen, Hofstellen und größeren Anwesen. Das ist ein eigener Markt mit eigenen Fragen, von der Hofstelle über Wegerechte bis zur landwirtschaftlichen Nutzung, und er zieht Käufer an, die in der Stadt nichts Passendes finden.

Was in ein Münsteraner Exposé gehört

Münsteraner Käufer sind gründlich, bodenständig und bleiben lange. Das sollte die Unterlage widerspiegeln:

• Die Entfernung mit dem Rad, nicht mit dem Auto. Münster ist eine Fahrradstadt, und zwar nicht als Image, sondern im Alltag. Minuten zum Prinzipalmarkt, zur Universität, zum Aasee und zur Promenade sind hier aussagekräftiger als Kilometerangaben.
• Die Arbeitgeber: Universität und Universitätsklinikum als mit Abstand größte, dazu die Provinzial und die LVM als große Versicherer, die Westfälische Provinzial, Verwaltung, Kirche und zahlreiche Kanzleien. Münster hat viele Freiberufler und Selbstständige mit hohem Einkommen und wenig Fluktuation.
• Der Alltag: Prinzipalmarkt und Kiepenkerl, der Wochenmarkt am Dom, die Promenade als Ring um die Altstadt, Theater und Kunstmuseum. Wer hier kauft, kauft eine Stadt mit sehr hoher Lebensqualität und mäßigem Nachtleben, und das sollte man offen so sagen.
• Das Umland: das Münsterland mit seinen Wasserschlössern, die Baumberge, das Tecklenburger Land, die Niederlande in knapp einer Stunde mit dem Auto. Für Familien ist der Wochenendradius ein Argument.
• Und die Regenfrage, mit Humor und ehrlich. Münster hat einen Ruf, und wer einen überdachten Fahrradstellplatz, eine trockene Garage und einen gepflegten Keller hat, sollte das aufschreiben statt darüber hinwegzugehen.

Welche Zahlen wir für Münster verwenden

Für Münster liegt uns keine amtliche Primärquelle mit Quadratmeterpreisen für einzelne Viertel in zitierfähiger Form vor. Münster erscheint regelmäßig in Listen der teuersten deutschen Städte außerhalb der Metropolen; solche Listen beruhen auf Angebotsdaten von Portalen, nicht auf beurkundeten Kaufpreisen, und wir geben sie deshalb nicht als amtliche Zahlen aus.

Belastbar ist der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses für Ihre Zone mit Stichtag; nach § 196 Baugesetzbuch wird er zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres neu ermittelt. Wir holen ihn vor dem Gespräch und legen ihn mit Quelle vor.

Was wir zusätzlich mitbringen, ist die Klärung der satzungsrechtlichen Lage und ein Verfahren für Objekte, die nicht öffentlich inseriert werden sollen. In einer Stadt, in der sich viele kennen, ist das oft der eigentliche Grund für eine Beauftragung.