Eine Immobilie in Regensburg verkaufen

Drei Instrumente, die aufeinander aufbauen

Das erste ist die Altstadtschutzsatzung, die der Stadtrat im Dezember 1975 einstimmig beschlossen hat. Sie ist der Grund, warum in Regensburg noch steht, was in vergleichbaren Städten in den sechziger und siebziger Jahren verschwunden ist.

Das zweite ist eine Gestaltungssatzung, die 2005 rechtsverbindlich wurde und die Anforderungen an die Gestaltung von Gebäuden regelt. Das dritte ist der Welterbe-Managementplan, der seit 2011 umgesetzt wird; jede Welterbestätte muss ein solches Managementsystem vorweisen, um den außergewöhnlichen universellen Wert zu schützen. Die Stadt stellt ihn auf ihrer Welterbeseite dar.

Hinzu kommt ein Gestaltungsbeirat aus sechs unabhängigen Fachleuten, der Vorhaben begutachtet. Das ist für Eigentümer keine schlechte Nachricht: Ein eingespieltes Verfahren mit klaren Maßstäben ist berechenbarer als eine Einzelfallentscheidung ohne Vorgeschichte. Aber es ist ein Verfahren, und ein Käufer mit Umbauplänen sollte wissen, dass er es durchlaufen wird.

Was das für die Unterlagen bedeutet

In Regensburg ist die Frage nach dem Denkmalstatus selten die interessante, weil die Antwort in der Altstadt meistens ja lautet. Interessant ist, was in der Vergangenheit genehmigt wurde und was nicht. Bei Gebäuden, die seit Jahrhunderten stehen und vielfach umgebaut wurden, ist die Genehmigungslage oft unübersichtlich, und genau dort entstehen Probleme im Verkauf.

Wir holen deshalb vor der Vermarktung die Bauakte ein und gleichen sie mit dem Bestand ab. Was abweicht, wird benannt, nicht versteckt. Ein Käufer, der eine saubere Aufstellung bekommt, verhandelt über den Preis. Einer, der selbst auf Abweichungen stößt, verhandelt über sein Vertrauen, und das ist eine andere Verhandlung.

Für Gebäude in der Altstadt kommen außerdem erhöhte Absetzungen auf Aufwendungen für Erhaltungsmaßnahmen in Betracht; die Bescheinigung erteilt die Denkmalbehörde, beraten muss ein Steuerberater. In Regensburg ist das für Kapitalanleger häufig der entscheidende Rechenposten und gehört deshalb früh in die Unterlagen.

Regensburg hat zwei getrennte Märkte

Wer in Regensburg verkauft, sollte wissen, in welchem der beiden er sich befindet, weil die Käufer verschieden sind:

• Die Altstadt und Stadtamhof: Patrizierhäuser, Geschlechtertürme, Wohnungen in historischem Bestand. Käufer sind Liebhaber, Kapitalanleger mit Blick auf die steuerliche Seite und Menschen, die bewusst eng und zentral wohnen wollen. Hier zählt die Substanz mehr als die Wohnfläche.
• Die Villenlagen außerhalb in Kumpfmühl, am Galgenberg, in Weichs und Richtung Donaustauf: größere Grundstücke, Gründerzeit und Nachkriegsbestand, klassische Familiennachfrage. Hier gelten die Altstadtregeln nicht, und das ist ein eigenständiges Verkaufsargument.
• Das Umland entlang der Donau mit Donaustauf, Tegernheim und Richtung Kelheim: Hanglagen mit Blick, oft zum deutlich niedrigeren Quadratmeterpreis. Jede Regensburger Immobilie konkurriert mit diesen Lagen.
• Und die Studierenden. Mit Universität und Hochschule ist Regensburg ein starker Mietmarkt. Für ein Mehrfamilienhaus im Stadtgebiet ist das ein Ertragsargument, das belegt werden kann und damit mehr wert ist als jede Beschreibung.

Was in ein Regensburger Exposé gehört

Regensburg zieht Käufer an, die Geschichte und moderne Arbeitsplätze zugleich wollen. Beides sollte in den Unterlagen vorkommen:

• Die Arbeitgeber: BMW mit einem großen Werk, Continental, Infineon, Krones im nahen Neutraubling, dazu Universität, Hochschule und Universitätsklinikum. Regensburg ist einer der wirtschaftsstärksten Standorte Bayerns und nicht nur eine historische Stadt.
• Die Wege: zur Altstadt, zum Hauptbahnhof, zur Autobahn, nach München und nach Nürnberg. Für Käufer, die aus München ausweichen, ist die Fahrzeit die erste Frage.
• Der Alltag in der Altstadt: Dom, Steinerne Brücke, die Gassen mit inhabergeführten Geschäften, Theater und Thurn-und-Taxis-Schlossfestspiele. Wer hier kauft, kauft eine Lebensform und nicht nur eine Wohnung.
• Das Umland: Walhalla und Donaudurchbruch bei Kelheim, der Bayerische Wald, die Donau für Radfahrer und Schiffsreisende, Weltenburg. Diese Nähe ist für Zweitwohnsitzkäufer ein tragendes Argument.
• Und die Stellplatzfrage. In der Altstadt ist ein eigener Stellplatz selten und entsprechend wertvoll. Wenn einer vorhanden ist, gehört er in die Überschrift und nicht auf Seite drei.

Welche Zahlen wir für Regensburg verwenden

Für die Regensburger Altstadt liegt uns keine amtliche Primärquelle mit Quadratmeterpreisen in zitierfähiger Form vor, und bei der geringen Zahl vergleichbarer Objekte wäre ein Durchschnitt ohnehin wenig aussagekräftig. Ein saniertes Patrizierhaus und ein unsaniertes in derselben Gasse sind zwei verschiedene Märkte.

Belastbar ist der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses für Ihre Zone mit Stichtag. Nach § 196 Baugesetzbuch wird er zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres neu ermittelt. In der Altstadt ist er allerdings nur ein Anhaltspunkt, weil der Wert dort überwiegend im Gebäude und in seiner Nutzbarkeit steckt und nicht im Boden.

Deshalb beginnen wir in Regensburg mit der Bauakte und der Genehmigungslage und nicht mit einer Zahl. Ortskenntnis in jeder Gasse behaupten wir nicht; was wir mitbringen, ist ein geordnetes Verfahren und ein Käuferkreis, der nicht aus Regensburg stammt.