Eine Villa in München und im Umland verkaufen

Acht der zehn stärksten Millionenmärkte liegen in Oberbayern

In der bundesweiten Auswertung, welcher Anteil der Wohnimmobilien-Angebote über einer Million Euro liegt, belegen München, seine Nachbarkreise und die oberbayerischen Seen die Plätze eins bis sieben und neun. Nur zwei Orte der ersten zehn liegen außerhalb Bayerns: Nordfriesland mit Sylt und Baden-Baden.

Das ist keine Nuance, das ist eine Konzentration. Für einen Eigentümer in dieser Region heißt es: Ihr Objekt steht nicht allein da. Es gibt viele vergleichbare, es gibt viele Kaufinteressenten, und beide Seiten kennen den Markt. Ein Preis wird hier nicht bestaunt, sondern verglichen.

Der Landkreis liegt vor der Stadt, und das überrascht die meisten

Im Landkreis München liegen 38 Prozent der Angebote über einer Million, in der Stadt München 31 Prozent. Der Grund ist die Bauform: In der Stadt besteht das Angebot überwiegend aus Wohnungen, im Landkreis aus Häusern mit Grundstück. Und das Grundstück ist in dieser Region der Posten, der den Preis macht.

Für einen Verkäufer folgt daraus etwas Praktisches. Wenn Ihr Objekt ein Haus mit Garten in einer der Umlandgemeinden ist, konkurriert es nicht mit Stadtwohnungen, sondern mit anderen Häusern derselben Art, und davon gibt es dort viele. Die Unterschiede, die dann über den Preis entscheiden, sind Zuschnitt und Ausrichtung des Grundstücks, Bebaubarkeit und die Frage, ob geteilt werden darf. Nicht die Ausstattung der Küche.

Deshalb ist die wichtigste Unterlage hier nicht der Energieausweis, sondern die Auskunft zur Bebaubarkeit. Ein Grundstück, auf dem ein zweites Haus errichtet oder das geteilt werden darf, wird von einer anderen Käufergruppe gekauft und zu einem anderen Preis als eines, bei dem das ausgeschlossen ist. Wer das nicht geklärt hat, verhandelt über den falschen Wert.

Die amtlichen Bodenrichtwerte sind neu, und das ist wichtig

Der Gutachterausschuss der Stadt München hat die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 neu ermittelt und am 30. Juni 2026 veröffentlicht, nachzulesen in der Ankündigung der Stadt München. Sie sind über die Stadt abrufbar. Nach § 196 Baugesetzbuch werden sie zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres neu bestimmt.

Praktisch heißt das: Jede Zahl, die sich auf einen älteren Stichtag stützt, ist überholt, und das betrifft die meisten Werte, die derzeit im Netz zu finden sind. Wer seine Preisvorstellung auf einer Zahl von 2023 oder 2024 aufgebaut hat, rechnet mit einer Grundlage, die es amtlich nicht mehr gibt. Bei einem Erbfall oder einer Schenkung, wo das Finanzamt mitrechnet, kann der Unterschied erheblich sein.

Wir holen den Wert für genau Ihr Grundstück beim Gutachterausschuss und legen ihn mit Stichtag und Quelle vor. Und wir rechnen ihn nicht mit Quadratmetern Wohnfläche zusammen: ein Bodenrichtwert ist ein Wert für Boden. Beides zu vermischen ergibt Ergebnisse, die um ein Mehrfaches falsch sind, und genau das passiert in Online-Rechnern regelmäßig.

Was in diesem Markt anders läuft als sonst

Drei Dinge, die sich aus der Verteilung ableiten lassen und die für Ihr Vorgehen zählen:

• Offene Vermarktung ist hier eine echte Möglichkeit. Wo fast jedes dritte bis zweite Angebot über einer Million liegt, fällt ein Inserat nicht auf. In Regionen mit einem Anteil von wenigen Prozent macht dasselbe Inserat Ihr Haus zum Gesprächsthema. Das ist der sachliche Grund, warum wir hier häufiger offen vermarkten als anderswo.
• Der Preis wird verglichen, nicht bestaunt. Käufer in diesem Markt sehen viele Objekte und kennen die Bandbreite. Ein Preis über der Bandbreite führt nicht zu Verhandlungen, sondern zu keiner Reaktion, und nach einigen Monaten ist das Objekt verbrannt. Die Einwertung am Anfang ist hier wichtiger als überall sonst.
• Der Wettbewerb unter den Maklern ist groß. Jede internationale Marke hat hier ein Büro. Wenn wir Ihnen nach der Einwertung sagen, dass Ihr Objekt bei einem Haus mit Standort in der Stadt besser aufgehoben ist, dann sagen wir das, statt ein Mandat zu nehmen, das wir nicht besser erfüllen können.

Was in ein Münchner Exposé gehört

München ist der einzige deutsche Markt, in dem ein Preis oberhalb von drei Millionen keiner Rechtfertigung bedarf. Dafür wird hier genauer hingesehen als anderswo:

• Die Wege, in Minuten und ohne Beschönigung. Zur Innenstadt, zum Flughafen, zur nächsten S-Bahn, zum See. Münchner Käufer kennen die Verkehrslage und rechnen Angaben nach, die zu günstig klingen.
• Die Arbeitgeber, die den Käuferkreis stellen: BMW, Siemens, Allianz und Munich Re, die großen Kanzleien und Beratungen, eine sehr dichte Technologie- und Medienbranche sowie zwei Universitäten und mehrere Max-Planck-Institute. Dazu kommt ein für Deutschland ungewöhnlich großer Kreis vermögender Privatpersonen ohne festen Arbeitsort.
• Die Adressen des Alltags: Maximilianstraße und Residenzstraße mit den großen Mode-, Juwelier- und Uhrenhäusern, die Fünf Höfe, Nationaltheater und Philharmonie, die Pinakotheken. In diesem Segment sind das keine Sehenswürdigkeiten, sondern Wochenroutine.
• Die Seen und die Berge, mit Fahrzeit. Starnberger See, Ammersee und Tegernsee sind für viele Käufer der eigentliche Grund für München, und die Alpenrandgemeinden sind zugleich die Konkurrenz zu Ihrem Objekt. Beides gehört benannt.
• Und die Garage, mit Maßen. In den Münchner Spitzenlagen ist gesicherter, trockener Stellraum für mehrere Fahrzeuge eine eigene Preisposition. Wer sie hat, sollte Länge, Breite und Zufahrt angeben und nicht nur das Wort Doppelgarage.

Was wir über München nicht behaupten

Wir sitzen in Ötisheim bei Pforzheim und arbeiten im deutschsprachigen Raum. Wir behaupten nicht, die Unterschiede zwischen Herzogpark, Harlaching und Grünwald aus eigener Anschauung zu kennen, und wir schreiben Ihnen keine Quadratmeterpreise für Ihren Stadtteil hin, die aus einem Portal stammen. Für die Werte, die derzeit mit Stadtteilnamen durch das Netz gehen, haben wir keine amtliche Quelle gefunden, und deshalb stehen sie hier nicht.

Was wir mitbringen, ist das Verfahren, ein Kreis von Käufern, die uns ihr Suchprofil genannt haben, und eine Einwertung, die Quelle und Stichtag nennt. Für ein Objekt, bei dem die örtliche Nähe den Unterschied macht, sind wir die falsche Wahl, und das sagen wir Ihnen vor dem Vertrag und nicht danach.