Was ist meine Immobilie wert, wenn sie über einer Million liegt

Warum Rechner hier versagen

Jedes Bewertungsverfahren für Wohnimmobilien beruht auf Vergleichen. Der Rechner sucht Objekte, die Ihrem ähnlich sind, und leitet daraus ab. Das funktioniert gut bei einem Reihenhaus von 1998, weil es davon hunderte gibt.

Bei einer Villa gibt es keine hunderte. Oft gibt es im ganzen Ort kein zweites Objekt mit vergleichbarem Grundstück, Zuschnitt und Zustand. Was der Rechner dann tut, ist nicht vergleichen, sondern hochrechnen: er nimmt einen Durchschnittspreis je Quadratmeter und multipliziert. Genau das ist bei einem individuellen Objekt der größte Fehler, den man machen kann, weil der Wert hier nicht aus der Fläche kommt.

Ein zweiter, unterschätzter Fehler steckt im Boden. Viele Rechner mischen Bodenrichtwerte mit Preisen je Quadratmeter Wohnfläche. Ein Bodenrichtwert ist ein Wert für unbebauten Boden, nichts anderes. Beides zu addieren oder zu verwechseln ergibt Ergebnisse, die um ein Mehrfaches neben der Wahrheit liegen, in beide Richtungen.

Drei Werte, die alle richtig sind und sich unterscheiden

Wer über „den Wert" spricht, meint meistens einen von drei Werten. Sie auseinanderzuhalten erspart die meisten Streitgespräche:

• Der Verkehrswert. Was am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Das ist die Zahl, die ein Gericht, ein Finanzamt oder ein Zugewinnausgleich braucht, und sie kommt von einem Sachverständigen.
• Der erzielbare Preis heute. Was ein konkreter Käufer in diesem Monat zahlt. Er kann über oder unter dem Verkehrswert liegen, je nachdem, wie viele Käufer gerade suchen. Das ist die Zahl, die für Ihre Entscheidung zählt.
• Der Angebotspreis. Was im Inserat steht. Er ist eine Verhandlungsposition und keine Bewertung. In Statistiken, auch in den Zahlen, die wir auf unseren Marktseiten zeigen, sind meistens Angebotspreise erfasst, und die liegen regelmäßig über den bezahlten.

Was die Zahl tatsächlich verschiebt

In dieser Preisklasse entscheiden nicht Ausstattungsmerkmale, sondern Rechte und Möglichkeiten. Darf das Grundstück geteilt werden? Darf ein zweites Haus darauf? Wie ist es erschlossen, wie steht es zur Sonne, wie tief ist es? Ein Grundstück mit Teilungsmöglichkeit wird von einer anderen Käufergruppe gekauft und zu einem anderen Preis als eines, bei dem das ausgeschlossen ist.

Danach kommt die Substanz, und zwar in der Reihenfolge Dach, Keller, Leitungen, Fenster. Eine Küche von 1990 kostet einen Käufer ein Wochenende Nachdenken, ein feuchter Keller kostet ihn eine Finanzierungszusage.

Und dann die Frage, über die niemand gern spricht: wie viele Menschen können das überhaupt kaufen? Bei einem Objekt für vier Millionen ist der Kreis so klein, dass ein einzelner zusätzlicher Interessent den Preis stärker verändert als jede Sanierung. Deshalb ist die ehrlichste Bewertung in diesem Segment immer eine Spanne, und die Spanne ist breiter, je höher der Preis.

Die Unterlagen, die den Unterschied machen

Ohne diese sechs ist jede Zahl geschätzt. Mit ihnen wird sie belastbar:

• Grundbuchauszug, aktuell. Dort stehen Wegerechte, Wohnrechte, Grundschulden und Vorkaufsrechte. Jedes davon verändert den Wert.
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Steht nicht im Grundbuch und wird regelmäßig vergessen. Eine Baulast kann eine Teilung unmöglich machen.
• Bebauungsplan oder die Auskunft, dass keiner besteht. Entscheidet über alles, was ein Käufer vorhat.
• Bodenrichtwert mit Stichtag, vom Gutachterausschuss. Nach § 196 Baugesetzbuch alle zwei Jahre neu, eine Zahl ohne Stichtag ist wertlos.
• Energieausweis. Pflicht, und bei einem Altbau fast immer schlecht. Das ist kein Grund, ihn zurückzuhalten, sondern einer, ihn früh zu zeigen.
• Wohnflächenberechnung, nachvollziehbar. Bei Dachschrägen, Keller und Nebengebäuden kommen zwei Berechnungen leicht fünfzig Quadratmeter auseinander.

Was Sie von uns bekommen und was nicht

Wir machen eine Einwertung: eine Spanne mit Begründung, die Angabe, wovon das obere und das untere Ende abhängen, und die ehrliche Auskunft, welche Zahl wir für Ihr Objekt nicht belegen können. Sie kostet nichts und verpflichtet zu nichts.

Wir machen kein Gutachten. Wenn Sie eine Zahl brauchen, die vor einem Gericht oder einem Finanzamt Bestand hat, brauchen Sie einen Sachverständigen mit Bestellung, und wir sagen Ihnen das, statt Ihnen eine Einwertung als Gutachten zu verkaufen.

Und wir nennen Ihnen keine Zahl am Telefon, bevor wir das Objekt gesehen haben. Wer das tut, nennt eine Zahl, die gefallen soll, und korrigiert sie später nach unten. Das ist der verbreitetste Trick im Maklergeschäft und der Grund, warum viele Eigentümer am Ende enttäuscht sind.