Eine Villa in Wiesbaden verkaufen

Geschützt ist das Quartier, nicht nur das Einzelgebäude

Nach dem hessischen Denkmalrecht kann nicht nur ein einzelnes Bauwerk Kulturdenkmal sein, sondern auch eine Gesamtanlage, also eine großflächige Gruppe baulicher Anlagen mit den dazugehörigen Grün- und Freiflächen, etwa Parks, Villengärten oder Alleen. Die Stadt Wiesbaden zählt zu ihren Gesamtanlagen ausdrücklich die Innenstadt, die ausgedehnten Villengebiete und die historischen Ortskerne der Stadtteile; die Untere Denkmalschutzbehörde berät Eigentümer dazu auf ihrer Seite zu Beratung und Service.

Die praktische Folge ist weitreichend. Innerhalb einer Gesamtanlage ist eine Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes genehmigungspflichtig, auch bei einem Gebäude, das für sich genommen kein Kulturdenkmal ist. Fenster, Dacheindeckung, Putz und Farbe, Vorgarten und Einfriedung gehören zu diesem Erscheinungsbild. Dachflächenfenster, eine Photovoltaikanlage auf der Straßenseite oder ein Kunststofffenster sind damit keine Selbstverständlichkeit.

Umgekehrt gilt: Was Sie bindet, bindet auch Ihren Nachbarn. Das geschlossene Bild der Wiesbadener Villengebiete, das den Preis dieser Lagen trägt, ist nicht dem Zufall überlassen, und ein Käufer, der langfristig denkt, bezahlt genau dafür.

Was ein Verkäufer daraus machen sollte

Die erste Konsequenz ist eine Unterlage. Eine schriftliche Auskunft der Unteren Denkmalschutzbehörde darüber, ob das Objekt Kulturdenkmal ist und ob es in einer Gesamtanlage liegt, beantwortet die Frage, die jeder ernsthafte Interessent stellt. Sie zu beschaffen dauert, aber sie verhindert, dass ein Käufer sie selbst stellt und währenddessen weitersucht.

Die zweite Konsequenz ist steuerlich. Für Baudenkmale und für Gebäude in geschützten Gesamtanlagen kommen erhöhte Absetzungen auf Aufwendungen für Erhaltungsmaßnahmen in Betracht. Die Bescheinigung erteilt die Denkmalbehörde, beraten muss ein Steuerberater. Wir weisen darauf hin, weil für einen Käufer mit hoher Steuerlast ein erheblicher Teil der Sanierungskosten davon abhängt und weil dieser Punkt in Exposés aus Wiesbaden regelmäßig fehlt.

Die dritte ist eine Warnung. Wer in den letzten Jahren ohne Genehmigung am äußeren Erscheinungsbild gearbeitet hat, sollte das vor der Vermarktung klären und nicht hoffen, dass es niemandem auffällt. Es fällt auf, meistens in der Phase, in der ein Rücktritt noch möglich ist.

Wer in Wiesbaden im oberen Segment kauft

Wiesbaden hat eine Käuferschicht, die sich deutlich von der in Frankfurt unterscheidet, obwohl beide Städte eine halbe Stunde auseinanderliegen:

• Menschen, die in Frankfurt arbeiten und nicht dort wohnen wollen. Für diese Gruppe ist Wiesbaden die ruhigere, grünere Alternative mit kurzer Verbindung. Die Fahrzeit in die Frankfurter Innenstadt und zum Flughafen gehört deshalb in jede Unterlage.
• Landesverwaltung, Bundesbehörden und Versicherungen. Wiesbaden ist hessische Landeshauptstadt, Sitz des Statistischen Bundesamtes und des Bundeskriminalamtes sowie großer Versicherer und Industrieunternehmen. Das erzeugt beständige, aber unauffällige Nachfrage im oberen Segment.
• Ruhesitzkäufer. Kurstadt, Thermen, Theater und eine sehr gute ärztliche Versorgung machen Wiesbaden für die zweite Lebenshälfte attraktiv. Diese Gruppe fragt nach Barrierefreiheit, Aufzug und Nahversorgung, bevor sie nach der Grundstücksgröße fragt.
• Internationale Mieter und Käufer aus dem Umfeld der amerikanischen Einrichtungen und der internationalen Unternehmen der Region. Unterlagen auf Englisch sind hier kein Luxus.

Was in ein Wiesbadener Exposé gehört

Wiesbaden verkauft sich über Lage im Hang, über Grün und über eine gewisse Zurückhaltung. Das sollte man benennen können:

• Die Hanglage, genau. Die Villengebiete am Neroberg und an den Südhängen unterscheiden sich in Besonnung, Aussicht und Zuwegung erheblich. Himmelsrichtung, Steigung der Zufahrt und Winterdienst sind konkrete Angaben, nach denen konkret gefragt wird.
• Die Adressen des Alltags: die Wilhelmstraße als gehobene Einkaufsstraße, Kurhaus und Spielbank, das Hessische Staatstheater, die Thermen. Wiesbaden ist eine der wenigen deutschen Städte, in denen das Kurwesen den Stadtcharakter bis heute prägt.
• Der Rheingau vor der Tür: die Weinlagen zwischen Walluf und Rüdesheim, Kloster Eberbach, der Rhein mit seinen Schiffen. Für viele Käufer ist das der Grund für Wiesbaden statt für eine andere Stadt in der Region.
• Der Taunus im Rücken und Mainz auf der anderen Rheinseite, mit Universität und eigener Kulturszene. Wer die Region erklärt, verkauft an Menschen, die neu herziehen, und das ist in Wiesbaden ein großer Teil des Marktes.
• Und das Baujahr, mit Einordnung. Ein Haus von 1890 in der Gesamtanlage, eines von 1955 am Hang und eines von 2015 im Neubaugebiet sind drei völlig verschiedene Produkte mit drei verschiedenen Käufergruppen. Die Unterlagen sollten erkennbar für eine davon geschrieben sein.

Welche Zahlen wir für Wiesbaden verwenden

Für die Wiesbadener Villengebiete liegt uns keine amtliche Primärquelle mit Quadratmeterpreisen in zitierfähiger Form vor. Was dazu im Netz steht, stammt von Portalen und Maklerseiten. Wir drucken es nicht ab und geben es erst recht nicht als amtlich aus.

Belastbar ist der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses für Ihre Zone, mit Stichtag; nach § 196 Baugesetzbuch wird er zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres neu ermittelt. Eine Zahl ohne Stichtag sagt nichts, und eine Zahl aus einem älteren Turnus ist überholt, auch wenn sie noch im Netz steht.

Was wir mitbringen, ist die Klärung der Denkmal- und Gesamtanlagenfrage vor dem ersten Gespräch, eine Einwertung mit Quelle und Stichtag und einen Käuferkreis, der nicht auf Wiesbaden beschränkt ist. Ortskenntnis in jedem einzelnen Straßenzug behaupten wir nicht.