Eine Villa in Frankfurt am Main verkaufen

Der Lärmschutzbereich ist kein Hinweis, sondern eine Rechtslage

Für den Verkehrsflughafen Frankfurt Main hat das Land Hessen durch Rechtsverordnung einen Lärmschutzbereich festgesetzt. Er gliedert sich nach dem Maß der Belastung in zwei Schutzzonen für den Tag und eine für die Nacht; die geltende Fassung trat am 13. Oktober 2011 in Kraft, nach dem Bau der neuen Landebahn. Die Verordnung ist beim Hessischen Wirtschaftsministerium veröffentlicht.

In der Tag-Schutzzone 1 und in der Nacht-Schutzzone dürfen Wohnungen nicht errichtet werden. So steht es in § 5 Absatz 2 des Gesetzes zum Schutz gegen Fluglärm, mit engen Ausnahmen. Für Krankenhäuser, Pflegeheime, Schulen und Kindergärten gelten noch weitergehende Verbote.

Für einen Verkäufer ist das keine Randnotiz. Ein Käufer, der auf dem Grundstück ein zweites Haus errichten, ein Nebengebäude zu Wohnraum ausbauen oder nach einem Abbruch neu bauen will, kann daran scheitern, unabhängig davon, was der Bebauungsplan erlaubt. Wer das erst im Notartermin erfährt, verhandelt neu oder springt ab.

Die andere Seite: ein gesetzlicher Anspruch, der mitverkauft wird

Dasselbe Gesetz, das das Bauen verbietet, gibt Eigentümern etwas. Nach den §§ 9 und 10 FluLärmG haben Eigentümer von Wohngebäuden in der Tag-Schutzzone 1 und in der Nacht-Schutzzone auf Antrag einen Anspruch auf Erstattung der Aufwendungen für baulichen Schallschutz, also für Schallschutzfenster, Lüftungen und entsprechende Maßnahmen. Die zuständige Behörde entscheidet schriftlich über den erstattungsfähigen Betrag.

Das ist ein Verkaufsargument und wird fast nie als eines benutzt. Wenn für Ihr Objekt noch nicht oder nur teilweise abgerufen wurde, was abrufbar ist, dann erwirbt ein Käufer nicht nur ein Haus in einer lauten Lage, sondern auch eine Position, aus der sich die Dämmung ganz oder teilweise bezahlen lässt. Das ist etwas völlig anderes als die Formulierung, die in Anzeigen üblich ist, nämlich dass in der Lage gelegentlich Fluglärm zu hören sei.

Wir klären vor der Vermarktung drei Dinge: in welcher Zone das Grundstück liegt, ob und in welchem Umfang für das Objekt bereits Mittel abgerufen wurden, und was daraus für einen Käufer noch möglich ist. Die Auskunft kommt vom Regierungspräsidium Darmstadt, nicht von uns, und sie geht als Unterlage in die Vermarktung.

Der Hochhausentwicklungsplan entscheidet über Ihre Aussicht

Die zweite Frankfurter Besonderheit betrifft die Lagen in und am Westend. Der Magistrat hat am 19. April 2024 die Fortschreibung des Hochhausentwicklungsplans beschlossen, die Stadtverordnetenversammlung hat am 13. Juni 2024 zugestimmt. Nach Darstellung des Stadtplanungsamts ist eine der Anlagen für die künftige Umsetzung von Hochhausplanungen verbindlich, während das Entwicklungskonzept und die Standortprofile den Stadtverordneten zur Kenntnis gegeben wurden. Maßgaben sind unter anderem Nutzungsvielfalt, Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum und die städtebauliche Einbindung in das Umfeld. Die neuen Standorte liegen nach Berichten des Hessischen Rundfunks überwiegend im Bankenviertel, am Hauptbahnhof und rund um den Osthafen.

Für ein Gründerzeithaus im Westend heißt das: Aussicht, Besonnung und Windverhältnisse sind in Frankfurt keine festen Eigenschaften eines Grundstücks, sondern Gegenstand einer laufenden Planung. Käufer in dieser Preisklasse wissen das und fragen danach. Eine Verkaufsunterlage, die den Blick über die Skyline hervorhebt, ohne den Stand der Planung in der Nachbarschaft zu nennen, hält der ersten eigenen Prüfung eines Käufers nicht stand.

Wer in Frankfurt im Millionensegment kauft

Frankfurt hat den internationalsten Käuferkreis aller deutschen Städte dieser Größe, und er zerfällt in Gruppen, die man unterschiedlich ansprechen muss:

• Führungskräfte aus dem Finanzsektor und den europäischen Institutionen. Ein erheblicher Teil ist für eine begrenzte Zeit in der Stadt. Diese Gruppe entscheidet schnell, erwartet vollständige Unterlagen, oft auf Englisch, und verhandelt sachlich über Mängel statt über den Preis als Ganzes.
• Eigentümerfamilien aus dem Taunus und dem Main-Taunus-Kreis, für die Kronberg, Königstein oder Bad Soden die Alternative zur Stadt sind. Wer in Frankfurt verkauft, verkauft immer auch gegen diese Lagen, und das gehört in die Argumentation.
• Kapitalanleger für hochwertige Mietobjekte. Weil viele international Entsandte mieten statt kaufen, gibt es in Frankfurt ein funktionierendes Mietsegment am oberen Ende. Für einen Eigentümer, der unsicher ist, kann das heißen: vermieten statt verkaufen ist hier eine echte Alternative, und sie ist es in den meisten anderen Städten nicht.
• Käufer, denen die Stadt als Standort und nicht als Wohnort gefällt. Die Luxusadressen rund um Goethestraße und Opernplatz, Messe, Flughafen und die Nähe zum Rheingau und zum Taunus sind Argumente, die bei einem Zweitwohnsitz oder einem Anlageobjekt zählen. Sie zählen nicht bei einer Familie, die eine Schule sucht. Wir wählen die Ansprache nach dem Objekt und nicht nach dem Ort.

Was in ein Frankfurter Exposé gehört

In keiner anderen deutschen Stadt entscheidet so oft der Terminkalender über den Kauf. Was einen Käufer hier überzeugt, ist konkret und messbar:

• Wegezeiten, mit der Uhr gemessen. Zur Taunusanlage, zur Europäischen Zentralbank im Ostend, zum Flughafen, zur Messe. Wer aus dem Westend in zehn Minuten im Büro und in zwanzig am Gate ist, hat ein Argument, das in Zahlen gehört und nicht in Adjektive.
• Die Arbeitgeber, die den Käuferkreis stellen. Deutsche Bank, Commerzbank, DZ Bank, KfW, die Europäische Zentralbank, dazu Fraport, die Messe und die Deutsche Börse im unmittelbaren Umland. Diese Häuser versetzen Menschen, und jede Versetzung ist ein Kauf oder eine Anmietung.
• Die Adressen des Alltags. Goethestraße und Opernplatz für das gehobene Geschäft, die Freßgass für das Essen, das Museumsufer mit dem Städel, der Palmengarten. Internationale Käufer kennen diese Namen oft vor der Stadt selbst.
• Das Umland, das die Stadt erträglich macht. Der Taunus mit Kronberg, Königstein und dem Großen Feldberg, der Rheingau mit seinen Weinlagen. Für Familien ist das die Alternative, gegen die Ihre Immobilie antritt, für Paare ohne Kinder der Grund, in der Stadt zu bleiben.
• Und, speziell hier: die Nacht. Wer ein Haus in den südlichen Lagen verkauft, sollte zur Nachtlage etwas Belegtes sagen können statt etwas Beschwichtigendes. Die Schutzzone, der Dämmzustand der Fenster und ein vorhandener oder noch offener Erstattungsanspruch sind genau diese belegbaren Angaben.

Welche Zahlen in Frankfurt belastbar sind

Auf dieser Seite stehen keine Quadratmeterpreise. Frankfurt hat einen eigenen Gutachterausschuss für Immobilienwerte, der einen Immobilienmarktbericht aus den tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen veröffentlicht. Das ist die richtige Quelle, und sie war zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Seite nicht abrufbar. Wir drucken deshalb nichts ab, was wir nicht selbst gelesen haben.

Für Ihr Grundstück holen wir den Bodenrichtwert über das amtliche Informationssystem des Landes Hessen und legen ihn mit Stichtag vor. Nach § 196 des Baugesetzbuchs sind Bodenrichtwerte zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres neu zu ermitteln. Eine Zahl ohne Stichtag ist damit wertlos, und eine Zahl aus einem älteren Turnus ist überholt, auch wenn sie noch im Netz steht.

Und ein Hinweis, der in Frankfurt häufiger nötig ist als anderswo: Ein Bodenrichtwert gilt für den Boden und nicht für Wohnfläche. Wer in einer Stadt mit sehr hohen Bodenwerten beides verwechselt, kommt auf Ergebnisse, die um ein Mehrfaches falsch sind, nach oben wie nach unten.