Eine Immobilie in Mainz verkaufen

Denkmalzone heißt Rechtsverordnung, nicht Satzung

In Baden-Württemberg heißt das Instrument Gesamtanlage, in Nordrhein-Westfalen Denkmalbereichssatzung, in Hessen Gesamtanlage. In Rheinland-Pfalz heißt es Denkmalzone, und es wird nicht durch Satzung beschlossen, sondern durch Rechtsverordnung auf Grundlage des Denkmalschutz- und -pflegegesetzes unter Schutz gestellt.

Mainz führt diese Verordnungen in seinem Ortsrecht. Ein Beispiel ist die Denkmalzone Fischergasse und Rotekopfgasse, erlassen am 26. Juli 1993 und im Verzeichnis unter der Nummer 41.134 geführt. In der Altstadt gibt es mehrere solcher Zonen.

Warum das praktisch wichtig ist: Wer beim Bauamt nach einer Erhaltungssatzung für sein Grundstück fragt, bekommt möglicherweise ein Nein, obwohl eine Denkmalzone besteht. Und ein Käufer, der aus Hessen oder Nordrhein-Westfalen kommt, sucht nach den Begriffen, die er kennt. Wir fragen deshalb nach beidem und legen das Ergebnis schriftlich vor.

Die Begrünungs- und Gestaltungssatzung trifft auch Vorgärten

Mainz hat außerdem eine eigene Begrünungs- und Gestaltungssatzung. Solche Satzungen regeln unter anderem, wie Grundstücksfreiflächen zu gestalten und zu begrünen sind.

Für einen Verkauf ist das eine kleine, aber lästige Position. Ein Vorgarten, der vor Jahren mit Schotter oder einer durchgehenden Pflasterung angelegt wurde, kann heute nicht mehr dem entsprechen, was die Satzung verlangt. Das ist selten ein Verkaufshindernis, aber es ist ein Punkt, über den ein gut informierter Käufer verhandelt, und es sieht unprofessionell aus, wenn der Verkäufer davon überrascht wird.

Wir prüfen das vor der Vermarktung mit und schlagen vor, was sich mit geringem Aufwand beheben lässt. Bei einem Objekt oberhalb einer Million ist der Eindruck der ersten zwanzig Meter ohnehin der teuerste Teil der Vorbereitung.

Mainz hat drei Käufergruppen mit drei Logiken

Die Stadt profitiert von ihrer Lage, und das erzeugt eine ungewöhnliche Mischung:

• Pendler nach Frankfurt und Wiesbaden. Für sie ist Mainz die preiswertere Adresse mit eigener Altstadt. Fahrzeiten zum Frankfurter Hauptbahnhof und zum Flughafen gehören in jede Unterlage, weil sie der eigentliche Kaufgrund sind.
• Menschen aus Universität, Universitätsmedizin und den Medien. Mainz ist Sitz des ZDF und von SWR-Einheiten, dazu die Johannes-Gutenberg-Universität mit der Universitätsmedizin und mit BioNTech ein Unternehmen, das den Standort verändert hat. Diese Gruppe ist international und entscheidet schnell.
• Käufer mit Bezug zum Rheinhessischen Weinbau und zum Umland Richtung Ingelheim, Nierstein und Oppenheim. Hier geht es um Anwesen mit Grundstück, Nebengebäuden und manchmal um Rebflächen, und das sind eigene Fragen.
• Und, speziell in Mainz, die Fastnacht. Wer in der Altstadt oder an einer Zugstrecke verkauft, sollte dazu etwas Konkretes sagen können. Für manche Käufer ist das der Grund zu kaufen, für andere der Grund, es nicht zu tun. Beide sollen es vorher wissen.

Was in ein Mainzer Exposé gehört

Mainz wird regelmäßig unter Wert verkauft, weil die Unterlagen die Vorzüge der Stadt nicht benennen. Das lässt sich ändern:

• Die Lage zum Rhein, genau. Rheinufer, Winterhafen, Zollhafen und die Lagen am Hang in Gonsenheim oder in der Oberstadt sind sehr verschieden. Blick, Hochwasserlage und Entfernung zum Ufer gehören konkret in die Beschreibung.
• Die Arbeitgeber: ZDF, SWR, Universität und Universitätsmedizin, BioNTech, Schott, Werner & Mertz und die Landesverwaltung. Mainz hat seit einigen Jahren eine spürbar andere Kaufkraft als noch vor zehn Jahren.
• Der Alltag: Dom und Altstadt, der Markt an drei Tagen in der Woche, das Gutenberg-Museum, Theater und Weinstuben. Mainz ist eine Stadt, in der man draußen lebt, und das verkauft sich an die richtige Zielgruppe von selbst.
• Das Umland: Rheinhessen als größtes deutsches Weinbaugebiet, der Rheingau auf der anderen Seite, Taunus und Odenwald in Reichweite. Für Käufer mit Interesse am Wein ist Mainz die beste Adresse Deutschlands, und das sollte dastehen.
• Und die Denkmalzone, ausdrücklich beantwortet. Liegt das Haus in einer, mit Nummer der Rechtsverordnung? Diese eine Zeile erspart einem Käufer einen Behördengang und Ihnen eine Verhandlungsrunde.

Welche Zahlen wir für Mainz verwenden

Für Mainz liegt uns keine amtliche Primärquelle mit Quadratmeterpreisen für einzelne Stadtteile in zitierfähiger Form vor. Wir drucken deshalb keine ab und geben Portalzahlen nicht als amtliche aus.

Belastbar ist der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses für Ihre Zone mit Stichtag; nach § 196 Baugesetzbuch wird er zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres neu ermittelt. Eine Zahl ohne Stichtag ist wertlos, eine aus einem älteren Turnus überholt.

Was wir mitbringen, ist die Klärung der Denkmalzone und der Gestaltungsvorgaben vor dem ersten Gespräch, eine Einwertung mit Quelle und Stichtag und ein Käuferkreis, der auch Frankfurt und Wiesbaden umfasst. Ortskenntnis in jeder Mainzer Gasse behaupten wir nicht.