Eine Immobilie ab einer Million verkaufen, in drei Stufen

Warum ein Inserat in dieser Preisklasse anders wirkt

Bei einem Haus für dreihunderttausend Euro ist ein Inserat ein Werkzeug. Es erzeugt Nachfrage, und Nachfrage erzeugt den Preis. Ab einer Million kehrt sich das um. Die Zahl der Menschen, die ein solches Objekt kaufen können, ist klein, und sie kennen den Markt. Was ein Inserat in dieser Klasse vor allem erzeugt, ist Öffentlichkeit.

Diese Öffentlichkeit hat einen Preis, den niemand auf die Rechnung schreibt. Der Grundriss Ihres Hauses liegt im Netz. Das Luftbild zeigt, wo die Zufahrt verläuft und wie die Hecke zum Nachbarn steht. Die Preisangabe wird in der Nachbarschaft besprochen, manchmal über Jahre. Und wenn das Objekt nach sechs Monaten noch dort steht, ist der Preis in den Augen aller Beobachter nicht mehr der Angebotspreis, sondern eine Behauptung, die sich nicht bestätigt hat.

Das heißt nicht, dass offene Vermarktung falsch ist. Sie ist bei manchen Objekten der schnellere und bessere Weg, und wir gehen ihn dann auch. Es heißt nur, dass die Entscheidung darüber am Anfang steht und nicht am Ende, und dass sie Ihnen gehört und nicht dem Makler.

Stufe eins: Einwertung, kostenfrei und ohne Folgen

Am Anfang steht ein Gespräch und eine Einwertung. Wir sehen uns das Objekt an, die Lage, den Zustand, die Unterlagen, und sagen Ihnen, in welchem Rahmen sich ein Verkauf bewegen würde. Das kostet nichts und verpflichtet zu nichts.

Was Sie an dieser Stelle von uns bekommen, ist eine Einschätzung und keine Zahl auf einem Hochglanzblatt. Eine seriöse Einwertung nennt eine Spanne, benennt, wovon das obere und das untere Ende abhängen, und sagt, welche Unterlagen fehlen, um genauer zu werden. Wer Ihnen ohne Grundbuchauszug, Teilungserklärung oder Energieausweis eine exakte Zahl nennt, hat sie geschätzt und nennt das anders.

Nach diesem Gespräch wissen Sie drei Dinge: welchen Rahmen Ihr Objekt hat, welcher der drei Wege dazu passt, und was wir an Unterlagen brauchen. Danach können Sie uns beauftragen oder es bleiben lassen. Beides ist in Ordnung.

Stufe zwei: der geschützte Kreis

Wir führen einen Kreis von Menschen, die kaufen wollen und können, und die uns gesagt haben, wonach sie suchen. Region, Lage, Objektart, Preisrahmen, Zeitrahmen, Art der Finanzierung. Wer dort eingetragen ist, hat das selbst getan und kann jederzeit wieder heraus.

Ihr Objekt wird in dieser Stufe nicht inseriert. Es wird einzelnen Personen vorgelegt, von denen wir aus dem Suchprofil wissen, dass es passen könnte. Ohne Adresse, ohne Luftbild, ohne Grundriss, solange der Interessent nicht ernsthaft ist. Was wir herausgeben und wann, besprechen wir vorher mit Ihnen und halten uns daran.

Diese Stufe ist langsamer als ein Inserat und sie ist nicht immer erfolgreich. Wenn im Kreis niemand passt, sagen wir Ihnen das, statt die Vorlage zu verbreitern und es Netzwerk zu nennen.

Stufe drei: offene Vermarktung, wenn sie nützt

Manche Objekte brauchen Öffentlichkeit. Ein Haus mit einer ungewöhnlichen Architektur, für das es keinen typischen Käufer gibt. Ein Grundstück, dessen Wert von der Bebaubarkeit abhängt und das deshalb Bauträger erreichen muss. Ein Objekt, bei dem der Verkauf ohnehin bekannt ist, etwa nach einem Todesfall im Ort.

In diesen Fällen vermarkten wir offen, aber nicht beliebig. Wir entscheiden mit Ihnen, welche Bilder entstehen und welche nicht, welche Angaben in das Inserat gehören, und ob der Preis genannt wird oder auf Anfrage bleibt. Besichtigungen finden einzeln statt und nicht als offene Tür.

Der Wechsel von Stufe zwei auf Stufe drei ist eine Entscheidung mit Ansage, kein stilles Nachgeben. Sie erfahren vorher, warum wir ihn empfehlen und was er für die Diskretion bedeutet.

Was Sie bekommen, bevor Sie sich binden

Alles Folgende passiert vor jedem Vertrag und kostet Sie nichts:

• Eine Einwertung mit Spanne und Begründung, nicht eine einzelne Zahl. Dazu die Angabe, welche Unterlagen fehlen und wie sehr sie das Ergebnis noch verschieben können.
• Eine Empfehlung, welcher der drei Wege passt, mit dem Grund dafür. Auch dann, wenn der Grund gegen ein Mandat bei uns spricht.
• Eine ehrliche Aussage zur Dauer. Wie lange ein Verkauf in Ihrem Fall erfahrungsgemäß braucht, und woran es liegt, wenn er länger dauert.
• Die Liste der Unterlagen, die Sie ohnehin brauchen werden, in der Reihenfolge, in der sie zu beschaffen sind. Manche dauern Wochen, und das erfährt man besser am Anfang.

Was wir nicht tun

Wir kaufen nicht selbst an. Wenn wir Ihnen einen Preis nennen, verdienen wir nicht daran, dass er niedrig ist.

Wir nehmen kein Mandat an, von dem wir glauben, dass wir es nicht erfüllen können. Ein Objekt, für das wir keinen Zugang zu passenden Käufern haben, ist bei einem Kollegen besser aufgehoben, und das sagen wir dann.

Wir legen Ihr Objekt niemandem vor, ohne dass Sie wissen, in welcher Form das geschieht.

Was in Ihrer Stadt gilt

Für die teuersten Wohnlagen im deutschsprachigen Raum haben wir je eine eigene Seite geschrieben. Sie steht nicht auf Allgemeinplätzen, sondern auf je einer belegten Besonderheit des Ortes, die beim Verkauf über den Preis mitentscheidet. Jede Quelle ist verlinkt.

• Baden-WürttembergBaden-BadenPlatz zehn im Bundesgebiet, UNESCO-Welterbe seit 2021 und was Denkmalschutz steuerlich wert ist.
• BayernMünchen und UmlandAcht der zehn stärksten Millionenmärkte liegen in Oberbayern. Der Landkreis liegt vor der Stadt.
• Baden-WürttembergStuttgartAmtliche Zahlen zum Einbruch im Einfamilienhaussegment und die Sonderregeln für die Halbhöhenlagen.
• Baden-WürttembergHeidelbergFünf Erhaltungssatzungen über den Villenvierteln. Der Abbruch kann untersagt werden.
• HessenFrankfurt am MainIm Lärmschutzbereich dürfen keine Wohnungen errichtet werden, dafür besteht ein Erstattungsanspruch.
• HamburgHamburgSeit 2013 schützt das Gesetz unmittelbar. Ein fehlender Eintrag in der Denkmalliste ist keine Entwarnung.
• BerlinBerlinSeit Januar 2026 ist die Aufteilung in Eigentumswohnungen stadtweit genehmigungspflichtig.
• Schleswig-HolsteinSyltNicht die Lage macht den Preis, sondern die zulässige Nutzung. Und sie ist je Gemeinde verschieden.
• Nordrhein-WestfalenDüsseldorfOberkassel steht als ganzer Stadtteil unter Denkmalschutz, bis hin zum Stadtgrundriss.
• Nordrhein-WestfalenKölnMindestgrundstücksgrößen in Hahnwald, ein Plan von 1896 in Marienburg: zwei Lagen, zwei Regelwerke.
• BrandenburgPotsdamDie Welterbe-Pufferzone prüft schon ab zehn Metern Höhe. Dafür ist der Blick rechtlich gesichert.
• Baden-WürttembergKonstanz und BodenseeDer Uferschutz seit 1984 bedeutet: Seelage ist planungsrechtlich nicht vermehrbar.
• HessenWiesbadenGanze Villengebiete sind Gesamtanlagen. Die Fassade ist auch ohne Einzeldenkmal gebunden.
• BayernRegensburgAltstadtschutz seit 1975, einunddreißig Jahre vor der UNESCO. Ein eingespieltes, aber dichtes Verfahren.
• HessenDarmstadtDie Pufferzone der Mathildenhöhe ist vierzehnmal so groß wie das Welterbe selbst.
• Baden-WürttembergFreiburg im BreisgauLeerstand ist hier nicht frei: Die Zweckentfremdungssatzung gilt auch für teure Häuser.
• Nordrhein-WestfalenMünsterZwei Schutzstufen, und viele Häuser sind älter oder jünger, als sie aussehen.
• Rheinland-PfalzMainzHier heißt das Instrument Denkmalzone und ist eine Rechtsverordnung, keine Satzung.
• Baden-WürttembergKarlsruheDer Grundriss von 1715 bestimmt bis heute die zulässigen Bauhöhen. Unsere nächstgelegene Großstadt.